2018/01/26

A transmissão da posição de arrendatário por efeito do trespasse

Ricardo Campos Amorim escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre a questão, em caso de trespasse de estabelecimento comercial, da transmissão da posição de arrendatário.

A situação típica da atividade comercial portuguesa é a de que os estabelecimentos comerciais encontram-se instalados em imóveis arrendados, isto é, em regra, o proprietário de um estabelecimento comercial é também arrendatário.

Desta comum relação arrendatícia surgem inúmeras questões relacionadas com a transmissão da posição de arrendatário no momento em que o comerciante decide transmitir, através do trespasse, a propriedade do seu estabelecimento comercial. A alínea a) do n.º 1 do art. 1112.º do Código Civil é a disposição legal que aborda este tema ao referir que, no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial, a transmissão da posição de arrendatário transmite-se sem dependência da autorização do senhorio.

Neste sentido, e essencialmente devido à preocupação em facilitar a negociação e circulação do estabelecimento comercial, para que efetivamente ocorra a transmissão da posição de arrendatário por efeito do trespasse, é necessário o preenchimento cumulativo de determinados requisitos.

Em primeiro lugar, se nada em contrário foi estabelecido no contrato de arrendamento, no caso de trespasse por venda ou dação em cumprimento, o senhorio tem preferência na realização do negócio. Neste sentido, é requisito obrigatório a comunicação ao senhorio do projeto de trespasse e respetivas cláusulas.

Em segundo lugar, não tendo as partes nada convencionado no contrato de trespasse ou convencionado (desnecessariamente) que a posição arrendatícia se transmite, para que a mesma ocorra, é necessária a existência (por parte do trespassante) de uma efetiva posição de arrendatário, não sendo suficiente, por exemplo, a existência de um mero contrato-promessa de arrendamento.

Em terceiro lugar, no caso de trespasse, a transmissão da posição de arrendatário ocorre sem dependência da autorização do senhorio. Esta norma tem caráter imperativo, ou seja, em momento algum poderá ser afastada pela vontade das partes, sendo consideradas nulas todas as cláusulas inseridas num contrato de arrendamento que proíbam o trespasse ou que façam depender a transmissão da posição de arrendatário da prévia autorização do senhorio.

Em quarto lugar, tendo em atenção o conceito relativamente amplo de trespasse e uma vez que este serve inúmeras vezes como uma espécie de disfarce para cessões, não autorizadas, da posição contratual do arrendatário, é necessário verificar, caso a caso, tendo em atenção as alíneas a) e b) do n.º 1 do art. 1112.º do Código Civil, se foi realmente este o negócio que as partes quiseram realizar. Aqui, caberá ao senhorio, enquanto parte interessada, demonstrar que o estabelecimento comercial não foi objeto de trespasse. Se o fizer, estará em causa um negócio simulado (simulação relativa, uma vez que existe um negócio dissimulado que as partes quiseram realizar, nomeadamente a sublocação, a qual exige a autorização do senhorio), não se transmitindo, desta forma, a posição de arrendatário.

Por último, após a celebração do contrato de trespasse, é necessário que o mesmo seja comunicado, no prazo de quinze dias, ao senhorio, para que este tome conhecimento do novo arrendatário (a quem passará a exigir o pagamento das rendas). Sendo a comunicação tempestiva, a transmissão da posição de arrendatário para o trespassário torna-se eficaz perante o senhorio.

Ricardo Campos Amorim | Advogado Estagiário | ricardo.amorim@pra.pt