2017/07/13

As recentes alterações ao Código Civil no âmbito do arrendamento

Stephanie Medeiros escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre as recentes alterações ao Código Civil no regime do arrendamento.

No passado dia 14 de junho de 2017, foi publicada no Diário da República a Lei n.º 43/2017, de 14 de junho, que veio alterar diversos diplomas, tendo prosseguido com alterações significativas ao Código Civil (CC) no que ao regime do arrendamento diz respeito. As alterações incidem sobre o fundamento da resolução do contrato de arrendamento (artigo 1083º), o modo de operar essa mesma resolução quando baseada na oposição pelo arrendatário à realização de obras ordenadas por autoridade pública (artigo 1084º CC), a duração do contrato de arrendamento no silêncio das partes (artigo 1094º CC) e, por fim, sobre o regime da denúncia justificada (1103º CC).

Anteriormente à publicação desta lei, ao senhorio era inexigível a manutenção do contrato de arrendamento quando se verificasse mora do arrendatário igual ou superior a dois meses no pagamento da renda. Face à alteração, a mora exigida é de período igual ou superior a três meses (artigo 1083º n.º 3 CC).

A lei permite ainda ao senhorio resolver o contrato de arrendamento quando o arrendatário se oponha à realização de obras ordenadas por alguma autoridade pública. Nestes casos, a resolução poderia ficar sem efeito se, no prazo de um mês, o arrendatário cessasse a sua oposição. Com a atual alteração o prazo passou a ser de 60 dias.

Relativamente à duração do contrato de arrendamento, no silêncio das partes, é aplicável subsidiariamente a legislação em vigor, o CC. O artigo 1094º n.º 3 CC estipulava que “no silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de dois anos”. Após esta alteração, considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de cinco anos.

Por fim, quando nos contratos de arrendamento de duração indeterminada o senhorio denuncie o contrato por necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1º grau ou para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, o arrendatário passou a dispor, em princípio, do prazo de 60 dias (em vez dos anteriores 15) para desocupar o locado a contar da data da receção da confirmação, salvo se não se encontrar volvido o prazo não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação. Por outro lado, quando o senhorio denuncie o contrato para efeitos de realização das obras supra referidas deve, mediante acordo e em alternativa, pagar uma indemnização correspondente a dois anos de renda, valor que não pode ser inferior a duas vezes o montante de 1/5 do valor patrimonial tributário, ou garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos. Antes desta alteração, a indemnização correspondia apenas a um ano de renda sem limite mínimo e não tinha, quando escolhida esta opção, de garantir o realojamento por período não inferior a três anos, somente um alojamento em condições análogas em que o arrendatário já vivia.