2017/11/07

Denúncia para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos vs lojas de interesse histórico ou cultural

Lora Soares Seita aborda o tema num artigo para a Vida Económica.

No âmbito do NRAU, em caso de demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que impossibilitem a manutenção do contrato de arrendamento, é permitido ao senhorio denunciar o contrato de arrendamento não habitacionais celebrados em data anterior do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro.

Conforme resulta do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 08 de agosto, são obras de remodelação ou restauro profundos as obras de reconstrução, alteração ou ampliação sujeitas a controlo prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana, que obriguem à desocupação do locado.

Contudo, nos termos das Leis n.º 42/2017 e 43/2017, ambas de 14 de junho, esta faculdade encontra agora limitações ao nível dos estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local.

Assim, este regime não é aplicável nos casos em que um estabelecimento ou uma entidade situada no locado tenham sido reconhecidos pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local, pois que nestes casos o estabelecimento ou entidade se mantém no locado.

Nestas situações, caberá aos municípios salvaguardar a manutenção da atividade e património material existentes no locado, designadamente impondo para o efeito as condicionantes necessárias, no âmbito da respetiva competência de controlo prévio urbanístico e demais competências em matéria urbanística.

Por seu turno, a denúncia para demolição só pode ser permitida pelos órgãos municipais competentes:

  1. Nos casos de situação de ruína ou de verificação em concreto da primazia de um bem jurídico superior ao que está presente na tutela dos bens em causa, desde que, em qualquer dos casos, se não mostre viável nem razoável, por qualquer outra forma, a salvaguarda ou o deslocamento do estabelecimento; e
  2. Quando a situação de ruína não seja causada pelo incumprimento do dever de conservação exigível ao proprietário.

Ainda assim, haverá sempre que aferir a possibilidade de decretamento das medidas adequadas à manutenção de todos os elementos que se possam salvaguardar, autorizando-se apenas as demolições estritamente necessárias.

Quando a situação de ruína seja causada pelo incumprimento dos deveres de conservação e de reabilitação de edifícios exigidos ao proprietário (artigos 6.º e 89.º do RJUE), o valor da indemnização ascenderá a 4 anos de renda, de valor não inferior a 4 vezes o montante de 1/15 do valor do locado e não à renda em vigor.

Resultando de ação ou omissão culposa por parte do proprietário, o valor da indemnização é de 10 anos de renda, determinada de acordo com o critério de 1/15 do valor do locado.

As recentes alterações legislativas vieram ainda introduzir o direito de preferência do arrendatário em caso de novo arrendamento.

Assim, no contrato objeto de denúncia, efetuada nos termos do supra exposto, o arrendatário tem agora direito a exercer preferência no âmbito de novo arrendamento celebrado pelo senhorio (que promoveu a denúncia), sendo a este oponível durante os 2 anos subsequentes à cessação do contrato.

Embora se remeta para o regime constante dos artigos 414.º e seguintes do Código Civil, o prazo para o exercício deste direito legal de preferência é de 15 dias.

Lora Soares Seita | Associada | lora.seita@pra.pt