2015/11/20

Procedimento Especial de Despejo

Em janeiro de 2013 o Governo criou o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), uma secretaria judicial que apenas trata do procedimento especial de despejo e cujo objetivo seria agilizar os processos de despejo de inquilinos. Desde então já foi utilizado 10.333 vezes, no entanto, o ministério da Justiça recusou mais de metade dos requerimentos e só deu luz verde a 3.804 títulos de despejo – 929 dos quais no primeiro semestre deste ano, de acordo com dados veiculados no Dinheiro Vivo.

O que é o Procedimento Especial de Despejo?

O procedimento especial de despejo é um mecanismo criado na Lei nº31/2012, mais conhecida como a Lei do Novo Arrendamento Urbano, que permite que a desocupação do imóvel seja feita de forma célere e eficaz no caso de incumprimento por parte do arrendatário, evitando o imediato recurso ao tribunal.

Este procedimento, não é efetuado exclusivamente ‘online’, via Balcão Nacional do Arrendamento, e pode ser aplicado em várias situações, nomeadamente:

– Cessação de contrato por revogação (existe um acordo de revogar o contrato de arrendamento, em que ambos acordam pôr termo ao contrato em determinada data, mas o inquilino não desocupa o local);- Por caducidade pelo decurso do prazo,

– Por oposição à renovação;

– Por denúncia livre pelo senhorio;

– Por denúncia para habitação do senhorio ou filhos, para obras profundas;

– Por denúncia do arrendatário;

– Por resolução, nomeadamente pelo não-pagamento de rendas por dois ou mais meses ou em casos de mora superior a 8 dias no pagamento de renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. Esta última, é uma das principais causas de despejos por esta via, segundo explicou ao Saldo Positivo Ana Rita Rodrigues, advogada associada da PRA.

Apesar de se pretender imprimir maior rapidez na hora de despejar inquilinos que não pagam as rendas, o processo continua a ser burocrático e exige alguns passos que não podem ser ignorados, caso contrário o processo será recusado e o senhorio terá de recomeçar tudo de novo.

Processo Especial de despejo sem erros em quatro passos

1. Cessação do contrato

“O contrato tem de estar terminado, seja pela via do acordo (revogação) ou da comunicação por incumprimento que fundamenta a resolução, seja pela denúncia do senhorio ou arrendatário ou, oposição à renovação”, explica a advogada especialista em imobiliário. Nos casos em que se exige uma comunicação prévia, este passo (comunicação ao arrendatário) é dado antes de dar entrada do Processo Especial de Despejo, no Balcão Nacional de Arrendamento. Caso contrário o despejo será negado ao senhorio por falta de documentação ou seja, por não verificação e cumprimentos dos requisitos legais.

2. Reunir toda a documentação

“Quando estamos a falar da resolução tem haver sempre uma comunicação ao inquilino, a informar do incumprimento, valores em divida, faculdade de cessar a mora em que se encontra, sob pena de o contrato se ter por resolvido com comprovativo de que foi efetuada, assim como o contrato e o comprovativo do Imposto do Selo, para o processo poder seguir pelo Balcão Nacional de Arrendamento”, sublinha a advogada Ana Rita Rodrigues.

Se se tratar de revogação, o pedido terá de ser acompanhado pelo contrato de arrendamento e o acordo de revogação bem como, comprovativo de pagamento de imposto de selo. No caso da oposição à renovação é preciso o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação e igualmente o comprovativo de pagamento de imposto selo.

Segundo Ana Rita Rodrigues, se a documentação estiver toda em ordem, apenas em caso de resolução (por atraso de pagamento das rendas superior a dois meses) é que será necessário esperar 30 dias depois de efectuada a comunicação para avançar para o Procedimento Especial de Desejo. Em qualquer das outras situações, pode avançar logo.

Em caso de resolução do contrato por falta de pagamento, o senhorio tem de enviar a comunicação ao inquilino onde esteja explícito o valor em dívida. “Depois, a Lei dá o prazo de 30 dias para o inquilino sanar o valor em atraso. Ao valor em atraso, acresce de 50% sobre o montante que está em dívida, e que no fundo é uma indemnização que tem de ser paga”, afirma a especialista da sociedade de advogados PRA. Se o inquilino fizer o pagamento no prazo estabelecido (30 dias), a resolução fica sem efeito. Caso contrário, dá-se entrada do Processo Especial de Desejo, no Balcão Nacional do Arrendamento.

3. Dá-se entrada do Processo Especial de Despejo no BNA

Se tudo estiver em ordem pode dar a entrada do despejo no Balcão Nacional de Arrendamento. Este recebe, analisa e, se estiver tudo em conformidade, aceita. A outra parte é notificada e tem 15 dias para se opor. Caso o BNA recuse o pedido, devolve o processo de despejo ao requerente e dá-lhe 10 dias para sanar as omissões ou os lapsos que possa haver (falta de documentação, por exemplo). Se o senhorio corrigir dentro desse prazo, volta a dar entrada do processo e não tem de pagar mais nada. O processo é aceite e continua – a parte contrária é notificada e tem 15 dias para se opor.

O inquilino pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias após a sua notificação. Esta também terá de ser apresentada no BNA e implica o pagamento imediato de uma taxa de justiça ), assim como de uma caução, que pode ter o valor máximo de seis rendas. A partir daí é remetido para o tribunal competente e segue a tramitação de um processo judicial normal, ainda que com algumas especificidades.

4. O BNA emite o título de desocupação

Depois desses 15 dias, se o inquilino não se opuser, o BNA emite o título de desocupação. “Quando o balcão emite o título de desocupação é só regularizar o valor que vem no dito titulo de desocupação, articular com o agente de execução o agendamento do despejo e este é feito. Agenda-se e faz-se o despejo”, diz a advogada, explicando que, no total, todo este processo tem um custo que ronda os 400/500 euros.