2020/04/17

A demonstração da quebra de rendimentos no âmbito do arrendamento

João Cardoso responde a várias questões sobre a demonstração da quebra de rendimentos, no âmbito do arrendamento.

Pela Lei n.º 4-C/2020 de 6 de abril, foi criado um regime jurídico especial sobre o arrendamento em Portugal que visa dar resposta às dificuldades que se possam sentir durante a pandemia do COVID-19. Em termos sucintos, permitiu-se, durante o período de vigência do estado de emergência, a mora no pagamento das rendas que se tenham vencido após o dia 1 de abril ou, em alternativa, abriu-se ainda a possibilidade de concessão de crédito aos arrendatários e senhorios junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P.

Mas estes instrumentos apenas são aplicáveis aos arrendamentos habitacionais e aos seguintes tipos de arrendatários, (1) arrendatários de habitação que constitua a sua residência permanente, (2) Estudante com contrato de arrendamento para habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar, (3) Fiador de arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho e (4) Senhorio de arrendatários habitacionais, quando a quebra no rendimento mensal dos membros do seu agregado familiar decorra do não pagamento de rendas pelos seus arrendatários.

Mas de entre os tipos de arrendatários que definimos, apenas podem usufruir dos regimes especiais aqueles que tiverem sofrido e demonstrado uma quebra de rendimentos, tal como previsto na Lei n.º 4-C/2020 de 6 de abril.

Mas como se procede à referida demonstração da quebra de rendimentos?
A resposta encontra-se totalmente vertida na Portaria n.º 91/2020 de 14 de abril e é sobre ela que nos propomos agora debruçar.

A Portaria foca-se objetivamente nos tipos de arrendatários que especificamos no segundo parágrafo e determina como parâmetro comum a todos, a diminuição dos rendimentos em mais de 20 % decorrente de facto relacionado com a situação epidemiológica.

Por outro lado, cumulativamente determina especificamente para os arrendatários de habitação, que sejam estudantes e não aufiram rendimentos de trabalho e respetivos fiadores, que a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal, seja superior a 35 %.

Por sua vez, os senhorios de arrendatários habitacionais, devem demonstrar a referida quebra de rendimentos superior 20% e cumulativamente devem demonstrar que a quebra no rendimento mensal dos membros do seu agregado familiar decorra do não pagamento de rendas pelos seus arrendatários, e ainda que, o rendimento disponível restante desse agregado seja inferior ao valor do indexante dos apoios sociais (IAS), ou seja € 438,81 (nos termos da Portaria n.º 27/2020, datada de 31 de Janeiro de 2020).

Mas, objetivamente, como deverá ser demonstrada a diminuição dos rendimentos?
No caso dos arrendatários de habitação que constitua a sua residência permanente, estudantes e respetivos fiadores, será pela comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que ocorre a causa determinante da alteração de rendimentos com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior, sem prejuízo do regime especial previsto para os membros de agregados familiares em que a maior parte dos seus rendimentos derive de trabalho empresarial ou profissional da categoria B do CIRS, quando a faturação do mês anterior à ocorrência da quebra de rendimentos não seja representativa, caso em que a demonstração poderá realizar-se com referência aos rendimentos do período homólogo do ano anterior.

No caso dos senhorios de arrendatários habitacionais, será pela comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do respetivo agregado familiar no mês em que se verifica o não pagamento das rendas devidas pelos seus arrendatários com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior, sem prejuízo do regime especial previsto para os membros de agregados em que a maior parte dos seus rendimentos derive de trabalho empresarial ou profissional da categoria B do CIRS, quando a faturação do mês anterior à ocorrência da quebra de rendimentos não seja representativa, situação em que a demonstração poderá realizar-se com referência aos rendimentos do período homólogo do ano anterior.

Mas que rendimentos são considerados relevantes para a demonstração?
No caso de rendimentos de trabalho dependente, o respetivo valor mensal bruto. No caso dos rendimentos empresariais ou profissionais da categoria B do CIRS, o valor antes de IVA. No caso de rendimento de pensões, o respetivo valor mensal bruto. No caso de rendimentos prediais, o valor das rendas recebidas. O valor mensal de prestações sociais recebidas de forma regular. O valor mensal de apoios à habitação recebidos de forma regular. Os valores de outros rendimentos recebidos de forma regular ou periódica.

E quais os documentos que servem como comprovativo?
Os rendimentos de trabalho dependente são comprovados pelos correspondentes recibos de vencimento ou então por declaração da entidade patronal.

Os rendimentos empresariais ou profissionais da categoria B do CIRS são comprovados pelos correspondentes recibos, ou, nos casos em que não seja obrigatória a sua emissão, pelas faturas emitidas nos termos legais.

Os rendimentos prediais, ou os rendimentos provenientes de pensões, prestações sociais, ou apoios à habitação, ou então quaisquer outros rendimentos recebidos de forma regular, são comprovados por documentos emitidos pelas entidades pagadoras ou por outros documentos que evidenciem o respetivo recebimento, nomeadamente obtidos dos portais da Autoridade Tributária e Aduaneira e da Segurança Social ou ainda pela declaração sob compromisso de honra do beneficiário, quando não seja possível a obtenção daquela declaração, atenta a natureza da prestação.

Mas, e nos casos dos senhorios de arrendatários habitacionais?
Deverão provar o não pagamento de rendas devidas através da correspondente comunicação do arrendatário.

Em jeito de conclusão, poderá dizer-se que a Portaria revela precisão, no entanto, esperemos pela sua aplicação prática para testar a sua objetividade e exequibilidade.

João Cardoso | Associado | joao.cardoso@pra.pt