2020/07/15

A Inconstitucionalidade do Direito de Preferência aos olhos do Tribunal Constitucional

Ana Rita Rodrigues escreve sobre a declaração de inconstitucionalidade, por parte do Tribunal Constitucional, do artigo que garantia o exercício do direito de preferência.

O Tribunal Constitucional veio declarar inconstitucional o artigo 1091º, nº 8 do Código Civil, que garantia o exercício do direito de preferência pelos arrendatários habitacionais em prédio não constituído em propriedade horizontal, atribuindo tal direito nos mesmos moldes que um arrendatário de fração autónoma.

Tal entendimento está longe de, ainda assim, ser pacífico, tendo merecido três votos vencidos com declaração de voto e ainda um outro quarto, de um Juiz Conselheiro, que, entretanto, terá cessado funções.

Para alicerçar o entendimento da inconstitucionalidade, os juízes do Tribunal Constitucional começaram por alegar que a preferência, tal como estatuído por aquele preceito, limita a liberdade contratual das partes e, bem assim, a faculdade de poder dispor livremente da sua propriedade. Isto, porque, o direito de preferência caracteriza-se, no fundo, pela limitação à liberdade de escolha da contraparte, e não afeta, nem deverá afetar, a própria liberdade de contratar, o que, por via do preceito em causa, não se verifica, na medida em que a solução legal adotada promove impedimentos de venda da totalidade de um prédio pelo seu legítimo proprietário.

Assim, o entendimento foi de que a solução preceituada, pelo artigo 1091º, nº 8 do C. Civil, consagra uma restrição desproporcionada do direito de propriedade, afetando e aniquilando muitas vezes a liberdade de transmissão da mesma.

O pressuposto, perfilhado por este Acórdão, é de que o direito de preferência não visa afetar a posição subjetiva do proprietário, que continua com a “inteira liberdade para dispor da coisa objeto de preferência, nos termos em que entender- nomeadamente quanto ao preço e condições de pagamento – e à partida é-lhe indiferente, em termos económicos, vender a coisa ao preferente ou a qualquer terceiro”. Nos moldes em que se encontra prescrito o direito de preferência existe, pois, uma situação em que se coloca em causa a própria liberdade de alienação, em total violação do artigo 62º da Constituição da República Portuguesa.

Outro dos argumentos assentou, ainda, no facto de se consagrar uma violação à justa indemnização, uma vez que a lei prevê a fixação do valor da “fração” em função da permilagem, o que será manifestamente insuficiente (artigo 62º, nº 2 CRP).

Na realidade, os Juízes do T.C. vieram expressar o entendimento de que existem outros fatores que devem ser considerados para o cálculo do justo valor da preferência, como sejam, por exemplo: vista, grau de luminosidade, disposição das divisões no interior, localização, entre outros.

A norma, tal qual se encontrava em vigor, impunha assim diversos e inúmeros limites à liberdade do proprietário estipular as condições em que poderia alienar o prédio parcialmente arrendado, pois além de não poder dispor do mesmo na sua totalidade, não poderia tampouco escolher a medida da quota nem o respetivo valor. Deste modo, no entender dos Juízes do T.C., o direito de preferência, neste caso, contribuiria para uma desvalorização muito significativa do prédio.

Assim, feita a ponderação do conflito entre o direito de propriedade e o direito à habitação, o Tribunal Constitucional entendeu que, este último, está sempre constitucionalmente protegido, por via da forma contratual, na medida em que quem adquire irá suceder nos direitos e obrigações do locador (artigo 1057º C. Civil).

A aquisição por um terceiro em nada afeta ou altera a posição contratual do arrendatário, que se mantém no imóvel nessa mesma qualidade, obedecendo assim ao principio da proporcionalidade (artigo 65º da C.R.P.).

Em resumo, foi assim declarada inconstitucional a norma do artigo 1091º, nº 8 do C. Civil, com força obrigatória geral, por violação do artigo 62º, 1 e 18º, nº2 da Constituição da República Portuguesa.

Ainda assim, tal declaração não foi unânime, tendo, conforme referido, merecido votos vencidos e que se alicerçaram essencialmente no facto de tal inconstitucionalidade tratar a habitação como um ativo financeiro e não como um bem social, e não trata de forma idêntica situações materialmente semelhantes do ponto de vista dos arrendatários (em comparação com os que habitam em prédios constituídos em propriedade horizontal).

Ainda neste reverso, existe o argumento de que, ao declarar a inconstitucionalidade, está-se a desconsiderar a posição jurídica dos arrendatários e o direito à habitação co-envolvido. Na verdade, são direitos fundamentais de igual valor, cujo peso na ponderação jurídico-constitucional não poderá deixar de ser equivalente.

De uma forma ou de outra, chegamos assim à conclusão de que, longe está o dia, em que tal direito consagre um entendimento unânime, porém, e por agora, será o de vedar o direito de preferência a arrendatários habitacionais de prédio não constituído em propriedade horizontal.


Ana Rita Rodrigues | Associada Sénior | rita.rodrigues@pra.pt