2018/05/21

A transmissão do arrendamento para habitação por morte do arrendatário

Ricardo Campos Amorim aborda, num artigo para o Vida Económica, a questão da transmissão do arrendamento para habitação por morte do arrendatário.

Quando se coloca a questão da transmissão do arrendamento para habitação por morte do arrendatário, é necessário fazer uma distinção entre (i) os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, (ii) os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e (iii) os contratos habitacionais celebrados na vigência do NRAU.

Quanto aos contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU, estabelece o n.º 2 do art. 26.º do NRAU que, à transmissão por morte, aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º do mesmo diploma.

Quanto aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, prevê o n.º 1 do art. 28.º do NRAU que a estes contratos aplicam-se as disposições dos contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU, ou seja, a estes contratos também se aplicam os artigos 57.º e 58.º do NRAU.

O referido art. 57.º do NRAU (o art. 58.º é relativo à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais) prevê que o arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva a) cônjuge com residência no locado; b) pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano; c) ascendente em 1.º grau que com ele convivesse há mais de um ano; d) filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior; e) filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, com defi ciência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct.

Já no que diz respeito aos contratos de arrendamentos mais atuais, isto é, aos contratos celebrados na vigência do NRAU, estabelece o n.º 1 do art. 1106.º do Código Civil que o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário (aqui a lei já não utiliza a expressão primitivo arrendatário como no regime transitório) quando lhe sobreviva a) cônjuge com residência no locado; b) pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano; c) pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.

Assim, as principais diferenças entre os dois regimes são essencialmente as seguintes:

(i) no regime dos contratos celebrados na vigência do NRAU deixa de existir qualquer limitação ao número de transmissões por morte da posição do arrendatário habitacional, na medida em que se supriu a expressão “primitivo arrendatário”;

(ii) enquanto para o regime transitório a lei exige que a união de facto já se verifi que, pelo menos, há dois anos, nos contratos celebrados na vigência do NRAU é suficiente que a união de facto se verifi que há pelo menos um ano;

(iii) enquanto o NRAU permite a transmissão do arrendamento para a pessoa que viva com o arrendatário em economia comum há mais de um ano, o regime transitório não permite esta possibilidade;

(iv) o regime dos contratos mais atuais (celebrados na vigência do NRAU) não prevê alíneas semelhantes às alíneas c), d) e e) do art. 58.º do NRAU.

Por sua vez, ambos os regimes preveem que, se à data da morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, o direito à transmissão não se verifica.

Ricardo Campos Amorim | Advogado Estagiário | ricardo.amorim@pra.pt