2018/08/22

Alteração ao Regime de Autorização de Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (Lei n.º 62/2018 de 22 de agosto)

Márcia Passos e Márcia Moreira Silva escrevem sobre a figura do alojamento local e da alteração ao regime de autorização de exploração destes estabelecimentos (Lei n.º 62/2018 de 22 de agosto).

A figura do Alojamento Local foi criada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, tendo sido posteriormente autonomizada em diploma próprio, de forma a adaptar à realidade da oferta de serviços de alojamento. Nessa medida, o Decreto-Lei n.º 128/2014 de 29 de agosto criou o regime de exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

Sucede que a dinâmica do mercado da procura e da oferta do alojamento local fez surgir e proliferar um conjunto de novas realidades de alojamento que têm vindo a ser amplamente discutidas, e que, pela sua importância turística, impunham uma atualização do regime aplicável ao alojamento local.

A publicação da lei n.º 62/2008 de 22 de agosto surge precisamente na sequência dessa discussão e confirma que a figura do alojamento local não consubstancia apenas um fenómeno turístico passageiro, mas sim uma figura dotada de uma particular e evidente relevância.

Volvidos apenas 4 anos desde a consagração do regime jurídico da exploração destes estabelecimentos presenciamos agora uma alteração a esse regime que vem restringir a instalação dos mesmos, bem como impor novas regras.

A Lei que entrará em vigor no dia 22 de outubro cria uma nova modalidade de estabelecimento de alojamento local, designadamente, os “quartos”, que compreendem a exploração feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível ter um máximo de três unidades, ou seja, três quartos destinados a alojamento local.

No que respeita à exploração de “hostels”, a nova lei vem impor que não pode haver lugar à sua instalação e exploração em edifícios de propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem prévia autorização dos condóminos para o efeito.

Por sua vez, o registo dos estabelecimentos sofreu uma alteração: a comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal passa a ser denominada como “comunicação prévia com prazo” porquanto pode o Presidente da Câmara Municipal opor-se ao registo, no prazo de 10 dias contados da sua apresentação ou 20 dias no caso dos hostels. A oposição ao registo obsta à atribuição do número de registo do estabelecimento.

No caso dos “hostels”, a comunicação prévia com prazo deverá, a partir da entrada em vigor da lei, ser acompanhada da ata da assembleia de condóminos a autorizar a instalação destes estabelecimentos no prédio constituído em propriedade horizontal¸ documento sem o qual o registo não poderá prosseguir.

Consagrou ainda esta lei um regime de solidariedade entre o titular da exploração e os hóspedes, no que respeita aos danos por estes causados no edifício em que se encontra instalado o estabelecimento. Isto significa que o titular é solidariamente responsável com os hóspedes por todos os danos provocados. Por conseguinte, determina ainda o diploma que o titular da exploração deve celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil, que cubra riscos de incêndios e danos patrimoniais e não patrimoniais a hóspedes e a terceiros. Atente-se que a falta deste seguro válido passa a ser um dos fundamentos para o cancelamento do registo.

O legislador criou também as “áreas de contenção”. Esta figura reflete uma preocupação de índole habitacional, e pretende restringir o número de estabelecimentos turísticos face ao número disponível de habitações por município. O objetivo desta norma é precisamente preservar a realidade social dos bairros e lugares onde a proliferação dos estabelecimentos de alojamento local tem sido mais notória.

Nessa medida, a câmara municipal territorialmente competente pode aprovar por regulamento, fundamentadamente, a existência de áreas de contenção para instalação de novos estabelecimentos. Isto significa que a instalação de novos estabelecimentos nestas áreas carece de autorização expressa da Câmara.

A Câmara Municipal pode ainda suspender, pelo prazo máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificadamente delimitadas, até à entrada do regulamento que reconheça a existência das áreas de contenção.

Atente-se ainda ao facto de, à luz desta figura de “áreas de contenção”, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local.

Atente-se a outras alterações que importam evidenciar e que têm especial relevância para os estabelecimentos de alojamento local instalados em prédios constituídos em propriedade horizontal. O titular do estabelecimento de alojamento local terá que suportar as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para o fim que se pretende, sendo este um requisito de segurança que deverá ser obrigatoriamente cumprido.

A nova lei determinou ainda que o condomínio poderá fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva. Esta é uma norma inovadora, que vem acrescer ao titular do estabelecimento uma nova despesa anteriormente inexistente.

Ainda no que respeita aos casos em que a atividade de alojamento local é exercida numa fração autónoma de um edifício constituído em propriedade horizontal, importa alertar os titulares de estabelecimentos que a assembleia de condomínios tem agora poder para se opor ao exercício da atividade de alojamento local no prédio, devendo dar conhecimento ao presidente da Câmara Municipal territorialmente competente.

A oposição ao exercido do alojamento local deverá ser aprovada por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, devendo a deliberação ser fundamentada por uma prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

Isto significa que os titulares dos estabelecimentos que reúnam estas condições, deverão agora ter um especial cuidado na verificação do cumprimento de regras de funcionamento do estabelecimento, porquanto a oposição da assembleia de condóminos poderá dar lugar ao cancelamento do registo. E, caso se verifique, o cancelamento determina a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, independentemente da entidade, por um período que poderá ser no máximo de um ano.

De forma a prevenir circunstâncias de incumprimento, a nova lei determinou a obrigatoriedade de os estabelecimentos de alojamento local terem um livro de informações sobre as regras de funcionamento do espaço, bem como sobre ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodos e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança. Nos casos de estabelecimentos inseridos em prédios constituídos em propriedade horizontal, o titular deve ainda fornecer o regulamento de condomínio e comunicar as regras de especial relevância para o alojamento e para a utilização das partes comuns.

Por último, cumpre esclarecer que o responsável do estabelecimento deve ainda disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico.

As alterações vertidas na Lei n.º 62/2018 serão aplicáveis aos estabelecimentos de alojamento local que se instalem após a entrada em vigor da lei.

No entanto, os estabelecimentos de alojamento local já existentes dispõem do prazo de 2 anos, a partir da entrada em vigor da lei, para se conformarem com alguns requisitos previstos na lei, designadamente:

  • A obrigatoriedade de o titular do alojamento local suportar as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns do prédio para adaptar ou licenciar o locado;
  • A obrigatoriedade de celebrar um seguro multirrisco de responsabilidade civil;
  • A obrigatoriedade de afixar, no exterior do edifício, uma placa identificativa no caso dos “hostels”; e, no caso dos apartamentos, estabelecimentos de hospedagem e quartos, afixar uma placa identificativa à entrada do estabelecimento;
  • Possibilidade de pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, de acordo com fixação do condomínio.

Por fim, e no que respeita ao limite estabelecido de sete estabelecimentos de alojamento local por proprietário, cumpre atentar que os proprietários de estabelecimentos de alojamento local que, na presente data, excedem este limite, não poderão, a partir da data de entrada em vigor desta lei, afetar mais imóveis à exploração de alojamento local.

Márcia Passos | Associada Sénior | marcia.passos@pra.pt

Márcia Moreira Silva | Associada | marcia.silva@pra.pt