2022/01/14

Alterações ao Regime da Propriedade Horizontal

Clélia Brás esclarece quais as alterações ao Regime da Propriedade Horizontal.

Foi publicado no dia 10 de janeiro de 2022 a Lei 8/2022 que vem alterar o regime vigente nos termos do Código Civil, Código de Notariado, assim como o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, regime este existente há mais de vinte anos, denotando cada vez mais a necessidade de atualização face à realidade que hoje existe e complexidade com a qual nos debatemos.

Em suma e no que concerne às alterações ao Código Civil:

  • Artigo 1424.º – deteve-se em linha de conta a clarificação das responsabilidades da manutenção das áreas comuns de uso exclusivo;
  • Artigo 1431.º - permitiu-se o alargamento do período em que deverá ter lugar a Assembleia Geral anual do Condomínio;
  • Artigo 1432.º n.º 2 – visa a possibilidade de a convocatória das Assembleias Gerais de Condóminos ser efetuada através de correio eletrónico;
  • Artigo 1437.º n.º 7 – fica (agora) consagrada a realização da Assembleia Geral de Condomínio em segunda convocatória, na mesma data e meia hora depois da primeira convocatória;
  • Artigo 1424°-A –fica (finalmente) consignada na Lei a obrigatoriedade da “Declaração de Não Dívida” na alienação de frações em regime de PH, esclarecendo-se a devida responsabilidade pelas dívidas ao condomínio com a alteração de proprietário.

Uma das grandes “bandeiras” desta Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro, passa pelo reforço significativo dos poderes do Administrador do Condomínio, detendo este mais responsabilidades; assim, o administrador passa a agir em juízo no exercício das suas funções, como representante de todos os condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos, pelo que deixa de ser obrigatório a um condómino, que queira impugnar as deliberações tomadas em sede de Assembleia, ter que demandar todos os condóminos a título individual. Vindo também o presente diploma consignar que “… a falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto às partes comuns possa ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.”.

Com a presente Lei visa-se também harmonizar o entendimento do facto de, no regime vigente até ao momento, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serem pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. Assim, a presente Lei especifica que essas despesas são pagas pelos condóminos que sejam os proprietários das frações no momento em que essa deliberação tenha sido tomada, mas as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificados e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

Outro dos grandes avanços, e que há muito se impunha, pois, salvo raras exceções, tal pressuposto era cumprido, é que esta Lei vem agora permitir que a Assembleia Geral de Condóminos possa realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos. Sendo agora permitido que a mesma possa ser efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, deve essa manifestação de vontade ficar vertida em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico e deve o condómino enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório. Desta forma, vem também permitir, caso estejam reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, que a convocatória possa ser feita trinta minutos depois, no mesmo local. O silêncio dos condóminos passa a ser considerado como aprovação da deliberação comunicada, devendo as deliberações tomadas em Assembleia Geral de Condóminos ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico,

Este diploma introduz ainda uma nova e há muito reclamada premissa que passa pela aplicação que sempre que um condómino celebra um contrato de alineação de uma fração da qual é proprietário, os condóminos nessa situação passam a ter de requerer ao administrador do condomínio a emissão de declaração onde conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com as devidas especificações e as respetivas dívidas, caso existam, devidamente especificadas, quer quanto à sua natureza, quer quanto aos respetivos vencimentos.

Questão distinta, que agora se concretiza, pois muito se discutiu a aplicação prática da referida premissa legal, é o facto desta Lei permitir aos condomínios fixar o pagamento de uma contribuição adicional, aplicável aos estabelecimentos de alojamento local instalados em prédios com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. A presente Lei altera a redação do referido artigo e a respeitante maioria necessária à aprovação dessa contribuição adicional, que agora se viu alterada de uma maioria de dois terços para uma maioria simples.

No que concerne a algumas das alterações ao Regime da Propriedade Horizontal (Lei 268/94 de 25/10), consideramos de destacar as sequentes:

  • Artigo 6.º n.º 3 – Passam a estar abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.
  • Artigo 1.º-A – Fica estabelecida na Lei, sem ser de forma transitória, a possibilidade de a assembleia de condóminos ocorrer por meios de comunicação à distância.

Por último, o referido diploma procede a uma inovadora alteração ao artigo 54.º do Código do Notariado (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de agosto), estabelecendo que os instrumentos pelos quais, se frações, não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração escrita emitida pelo Administrador do Condomínio, da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio, especificando a sua natureza, montantes e prazos de pagamento, bem como, quando existam, as dívidas, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento; tudo relativamente à fração objeto de alienação, a menos que o adquirente, de forma expressa, afirme que prescinde de tal declaração do administrador, assumindo, assim, perante o condomínio, por força dessa renúncia, a responsabilidade por qualquer dívida do alienante. Mais se informa que o diploma entra em vigor 90 dias após a sua publicação, com exceção da alteração ao 1437.º do CC.


Clélia Brás | Sócia | clelia.bras@pra.pt