2020/09/11

Aquisição de imóvel através do E-Leilões

Ricardo Campos Amorim escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre a aquisição de imóvel através do E-Leilões.

No âmbito de uma ação executiva na qual se encontre um imóvel penhorado, a venda do mesmo é realizada preferencialmente em leilão eletrónico, nomeadamente através da plataforma E-Leilões. Assim, o recurso à referida plataforma poderá ser mais uma forma de encontrar negócios que possam ir ao encontro às expectativas de potenciais compradores.

A partir do momento que um imóvel é colocado à venda em leilão eletrónico, qualquer interessado pode (durante o período de duração do leilão) apresentar uma licitação (por si ou através de um representante) na referida plataforma E-Leilões, devendo, no entanto, ter em consideração que é sempre fixado um valor mínimo a partir do qual o bem pode ser vendido, o qual corresponde a 85% do valor base do imóvel, sendo que o valor base corresponde ao valor determinado no âmbito do processo a que respeita a venda do imóvel em causa. Ou seja, sendo realizada uma licitação inferir ao valor mínimo, a mesma será registada na plataforma, mas não será aceite.

A partir do momento em que o interessado realiza uma licitação, a mesma não poderá ser mais retirada da plataforma, ficando o licitador vinculado, após término do leilão e caso a sua licitação seja a mais elevada, a realizar o depósito do valor proposto sob pena de, não o fazendo, ser responsabilizado pelos prejuízos a que der causa (p. ex., arresto dos seus bens que sejam suficientes para garantir o valor não pago).

Assim que o leilão encerrar, o Sr. Agente de Execução aceita a proposta de valor mais elevado que foi apresentada e notifica o proponente vencedor da sua decisão. Este é ainda notificado para, no prazo de 15 dias, realizar o depósito do preço proposto (normalmente o Sr. Agente de Execução remete uma referência multibanco para o efeito) e para apresentar, no mesmo prazo, os comprovativos de pagamento dos impostos devidos (IMT e IS). Caso seja necessário o recurso ao crédito bancário e não seja possível realizar o pagamento por depósito no prazo fixado, é possível combinar com o Sr. Agente de Execução que o preço seja pago no dia da celebração da escritura de compra e venda do imóvel através da entrega de um cheque emitido à ordem do Sr. Agente de Execução.

De salientar que, até à outorga do contrato de transmissão do imóvel, podem surgir diversas situações que determinem que o imóvel licitado não seja adjudicado à melhor proposta, p. ex., exercício do direito de remissão, exercício de direito de preferência eventualmente existente, etc..

Mostrando-se integralmente pago o preço e satisfeitas as obrigações fiscais, será necessário combinar com o Sr. Agente de Execução o dia, hora e local da celebração da escritura pública de compra e venda (ou DPA). Neste dia, é necessário apresentar os documentos normalmente exigidos para qualquer escritura de compra e venda de um imóvel, podendo, no entanto, dispensar-se a apresentação da licença de utilização ou de construção caso estas não existam, devendo esta indicação ser feita na referida escritura, constituindo-se ainda o ónus do adquirente proceder à respetiva legalização.

Por último, de referir que o imóvel em causa é transmitido livre dos direitos de garantia que o oneravam, significando isto, p. ex., que a penhora que esteve na base da venda do imóvel por leilão eletrónico é cancelada oficiosamente pela Conservatória do Registo Predial.

Ricardo Campos Amorim | Associado | ricardo.amorim@pra.pt