2020/10/06

Arrendamento | Coeficiente de “Atualização” da renda para o ano de 2021

Bruno Sousa Gavaia escreve sobre a atualização da renda no âmbito do arrendamento.

A atualização da renda no âmbito do arrendamento (salvo convenção das partes em sentido diverso) emerge do coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento, o qual, por sua vez, resulta da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística INE); sendo tal coeficiente publicado em Diário da República até ao dia 30 de outubro de cada ano, tal como consignam o artigo 24.º da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro – Arrendamento Urbano (e sucessivas alterações) e o n.º 5 do artigo 11.º do Decreto -Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro (Arrendamento Rural).

No passado 02 de outubro de 2020, através do Aviso n.º 15365/2020, tornou-se público o que, de resto, era já esperado (particularmente face às vicissitudes pandémicas) que o coeficiente de atualização dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural, para vigorar no ano civil de 2021 é de 0,9997, ou seja, uma percentagem negativa de -0,03%.

Uma das mais recentes estimativas do INE, indicava que a variação média dos preços nos últimos 12 meses, excluindo a habitação, se havia fixado em -0,04 %, portanto, negativa; o que fazia prever, com uma considerável e segura probabilidade, já que estaríamos perante um cenário de deflação; repercussões na área do arrendamento.

Depois de cinco anos com valores positivos, em ligeira progressão (invertida em 2020), eis que é repristinado o cenário de 2015, ano onde se verificou um coeficiente de 0,9969, portanto, igualmente de percetual negativo.

Significa isto que não teremos aumentos de renda?

Específica e concretamente, no que concerne ao coeficiente determinado para o ano de 2021, sim; mas genericamente, não; pois perante um cenário de não atualização da renda em anos anteriores, sempre será possível, nos termos do disposto no artigo 1077.º n.º 2 d) do Código Civil, proceder-se à aplicação desses coeficientes nos anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

No que respeita à forma de aplicação desses 3 anos, existem duas correntes doutrinárias, sendo que uma delas considera que os coeficientes serão aplicados conjuntamente sobre a renda em vigor. Um outro processo, eventualmente mais assertivo e concordante com uma lógica evolutiva, consiste na multiplicação do valor vigente da renda pelo coeficiente referente ao primeiro ano em que teria sido possível atualizar a renda, multiplicando-se o coeficiente referente ao segundo ano e assim sucessivamente, aplicando-se, portanto, o valor “virtual” a cada coeficiente.

Bruno Sousa Gavaia | Associado Sénior | Imobiliário e Veículos de Investimento | bruno.gavaia@pra.pt