2020/03/25

Arrendamento para fins não habitacionais vs Oposição à renovação

Patrícia Carneiro escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre o condicionamento da duração e renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais.

A entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que introduziu importantes modificações no regime jurídico do arrendamento urbano veio, para além de outras resoluções, condicionar a duração e renovação dos contratos para fins não habitacionais, trazendo maior rigidez ao mercado do arrendamento urbano com o objetivo de proteger os arrendatários.

A nossa atenção foca-se nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, sendo certo que as regras que dizem respeito à duração, denúncia e oposição à renovação do contrato continuam a ser livremente estabelecidas entre as partes, sendo certo que a referida lei veio acrescentar que:

  • Salvo estipulação em contrário – ou seja, na ausência de regulação expressa convencionada pelas partes no contrato – o arrendamento com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de duração igual à do termo inicial, ou de cinco anos se esta última for inferior, excecionando-se deste regime os contratos de arrendamentos para fins especiais transitórios, como é o caso dos arrendamentos para fins turísticos;
  • Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação do arrendamento, ficando esta faculdade reservada exclusivamente ao arrendatário.

Ora, nestes termos, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado por um período de dois anos pode, na prática, ter a durabilidade de sete anos para o senhorio, uma vez que o mesmo se encontra impedido de se opor à renovação nos primeiros cinco anos de duração e o contrato renova-se obrigatoriamente por cinco anos, findos os dois anos.

Neste seguimento, apenas decorridos os cinco anos de duração do contrato de arrendamento é que o senhorio se poderá opor à renovação do contrato de arrendamento, podendo faze-lo em qualquer altura durante esse período, desde que seja dado cumprimento ao pré-aviso legalmente convencionado ou, na falta de estipulação entre as partes, obedecendo às regras vertidas no artigo 1097.º, n.º1, ou seja, com a antecedência de 60, 120 ou 240 dias, consoante a duração do contrato em apreço.

Nos termos dos números 1 e 3 do artigo 1110.º do Código Civil, as partes são livres de celebrar o contrato com prazo certo excluindo a sua renovação automática no termo do período inicial, pelo que nos parece que a única solução para celebrar contratos que durem menos de cinco anos consiste em prever que o contrato não se renova no fim do prazo inicialmente estipulado pelas partes. Assim, nestas circunstâncias, poderão as partes prever o que lhes aprouver e só assim, se vislumbra o alcance que é concedido à expressão vertida no número 3 do artigo 1110.º do Código Civil, “salvo disposição em contrário”.

Parece-nos, pois, que a letra da lei conferida pelo legislador se trata de uma gigante violação da autonomia privada das partes, mas, ainda assim, suscetível de diferenciadas leituras, pelo que urge a necessidade de jurisprudência fixada quando a esta matéria, para uniformização da interpretação a atribuir ao referido artigo.

Patrícia Carneiro | Associada | patricia.carneiro@pra.pt