2019/03/14

Arrendatário sempre atrasado...

Ana Rita Rodrigues escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre como proceder nos casos em que o arrendatário se atrasa quanto ao pagamento de rendas.

Todos sabemos que um arrendatário, que incumpra totalmente a obrigação de pagamento de rendas por três ou mais meses, pode ver o contrato de arrendamento resolvido por via do que dispõe o artigo 1083º nº 3 do C. Civil.

Porém, o nº 4 do mesmo preceito, estatui a mesma possibilidade no caso de “mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato”.

Várias têm sido as questões, quer em volta da caducidade propriamente dita, quer da conjugação do que estatui o artigo 1083º quanto às moras e os demais preceitos.

Sem prejuízo do prazo de caducidade estipulado pelo nº 1 e 2 do artigo 1085º C. Civil, o nº 3 do mesmo artigo refere que “Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação”.

A este propósito, será de enaltecer que no caso do fundamento da 1ª parte do n.º 3 do artigo 1083º (mora igual ou superior a 3 meses) o prazo de caducidade reporta-se a cada situação de mora, necessariamente conhecida pelo senhorio, ou seja, no caso de não pagamento da renda, a partir do conhecimento de que o arrendatário está em falta (art. 1039.° do CC); sendo que a comunicação resolutiva se deve contar a partir do fim da mora de três meses no pagamento da renda.

Cada uma das rendas vencidas tem autonomia para a contagem do prazo de caducidade, pelo que, em relação a cada uma delas, se aplica o disposto no art. 1085.º nº 1 do Código Civil.

E nos casos em que o arrendatário anda sempre atrasado quanto ao pagamento de rendas?

Este é o caso previsto no n.º 4 do mesmo artigo 1083º C. Civil, e em que o termo a quo de contagem do prazo de caducidade é o momento em que se verifica o conhecimento da situação de “mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses”, que não coincida com qualquer ano civil.

O período de 12 meses é um período “que se inicia com o primeiro incumprimento, independentemente do mês e do ano civil em causa, sendo que iniciada essa contagem, o fundamento da resolução verificar-se-á quando forem contabilizados 5 atrasos, desde que não tenham passado mais de 12 meses sobre o primeiro atraso no pagamento das rendas". Prazo este que se deve ter presente, pois tal como já referimos em anteriores publicações, a resolução do contrato de arrendamento, com este fundamento, não permite ao arrendatário opor-se à resolução, pois não pode usar da faculdade prevista no artigo 1084º, nº 3 do C. Civil.

O regime legal acaba por ser mais assertivo no caso dos arrendatários que se atrasam, pois não lhes faculta a possibilidade de se oporem à resolução do contrato, exigindo porém aos senhorios que estejam previstas e verificadas as premissas dos 5 atrasos num período de 12 meses.

Ana Rita Rodrigues | Associada Sénior | rita.rodrigues@pra.pt