2019/03/22

As recentes alterações ao regime do arrendamento urbano

Márcia Moreira da Silva escreve, para o Vida Económica, sobre as mais recentes alterações ao regime do arrendamento urbano.

No passado dia 13 de fevereiro entrou em vigor a Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro, a qual veio instituir medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de fragilidade. Esta Lei surge precisamente no seguimento do regime extraordinário instaurado pela Lei n.º 30/2018, que também ela estabeleceu um sistema de proteção dos arrendatários que se encontrassem nas situações previstas nesta Lei, suspendendo, de forma temporária, os prazos de denúncia e de oposição à renovação pelos senhorios. Este regime transitório nasce com um prazo de validade, a saber, até 31 de março de 2019, razão pela qual surge agora a Lei n.º 13/2019, a qual veio converter, de forma definitiva, algumas das medidas que o legislador quis acautelar.

Por serem várias as alterações ao regime do arrendamento, apenas daremos realce a apenas algumas delas.

A primeira alteração que realçamos respeita às situações em que o arrendatário se encontra em mora. Até à entrada em vigor desta Lei, caso o arrendatário se constituísse em mora e o senhorio não pretendesse resolver o contrato com este fundamento, este poderia exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que era devido. Ora, com a entrada em vigor desta Lei, o senhorio apenas poderá exigir uma indemnização igual a 20% do que é devido, reduzindo, desta forma, o valor da indemnização que já se encontrava fixada. Com esta redução, o efeito que a norma visava proteger perde a sua força.

No que respeita à denúncia e à oposição à renovação, foram igualmente introduzidas alterações que tinham sido conjeturadas naquele regime transitório. Relativamente à denúncia, cumpre esclarecer que, nos contratos de duração indeterminada, aos quais não esteja excluída esta possibilidade, o senhorio que pretenda denunciar o contrato sem fundamento, deixará de o poder fazer mediante o envio de uma comunicação com uma antecedência não inferior a 2 anos e passará a ter que comunicar a denúncia com 5 anos de antecedência em vez dos 2 anos como era até então.

Com a entrada em vigor desta Lei, também as regras relativamente à oposição à renovação modificaram. Nos contratos de arrendamento para habitação, o senhorio apenas poderá deduzir a primeira oposição à renovação decorridos três anos desde a data da celebração do contrato, excetuando-se apenas os casos em que necessite do arrendado para habitação própria. Isto significa que, se tivermos um contrato com duração de 1 ano, o que parece ser permitido por Lei, a primeira oposição à renovação pelo senhorio não poderá ocorrer 120 dias antes do termo do 1.º ano, mas apenas decorridos três anos contados da celebração, independente do prazo inicial estipulado, o que obriga que o contrato esteja em vigor por um período superior àquele que as partes entenderam fixar.

O mesmo acontece nos contratos para fins não habitacionais. Nestes contratos, o senhorio apenas poderá opor-se à renovação decorridos cinco anos após o início do contrato, desconsiderando igualmente o prazo de duração fixado no contrato.

Por último, cumpre alertar que as alterações introduzidas devem ser consideradas nos contratos a celebrar bem como nos contratos que já se encontram em vigor.

Márcia Moreira da Silva | Associada | marcia.silva@pra.pt