2021/08/02

As Rendas nos Centros Comerciais e o regime excecional de apoios no âmbito da pandemia

João Guerra escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre as rendas nos centros comerciais e o regime excecional de apoios no âmbito da pandemia.

Os contratos de concessão de direito de utilização de loja em centro comercial não se inserem no esquema clássico tipificado na lei para os contratos de arrendamento, constituindo, um contrato inominado ou atípico, livremente regulado pelas partes, principalmente porque espelham uma realidade que supera, a função económico-social e tipo contratual de um simples e comum arrendamento, distinguindo-se desse modo, de uma cedência de utilização de um espaço num imóvel, por conterem uma multiplicidade de serviços essenciais associados.

Estamos assim perante um contrato que não se poderá reconduzir ao regime contratual tipificado no arrendamento urbano, que dispõe de modalidades distintas de remuneração existentes, como sendo, a Remuneração Fixa (RMF) e ou/ a Remuneração Mensal Variável (RMV), calculada através do valor global de vendas mensal, e a Remuneração Mínima Mensal (RMM), além de Encargos Comuns (encargos e despesas - EC’s).

No âmbito da pandemia Covid-19, foram sendo aplicáveis sucessivas normas referentes à rendas dos centros comercias, não se aplicando, as normas específicas aos arrendamentos não habitacionais, ou seja, desde 13 de março de 2020 até 31 de dezembro de 2020, não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, sendo apenas devido o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, mantendo-se ainda a responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns (nos termos do n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 27-A/2020, de 24 de julho e com a norma interpretativa prevista na Lei n.º 4-A/2021).

À presente data, refira-se, que a Constitucionalidade da retroatividade da aplicação da norma supramencionada a 13 de Março de 2020, encontra-se em apreciação junto do Tribunal Constitucional, pelo que, dependendo da sua decisão, prevê-se que esta irá gerar inúmeros conflitos e divergências entre os lojistas e os centros comerciais, considerando que, caso venha a ser considerada inconstitucional, irão ser cobradas pelos centros comerciais, as rendas mínimas vencidas de março a julho, o que, a princípio foi uma enorme quebra de faturação por parte dos centros comerciais, tendo inclusive que emitir notas de crédito aos lojistas, poderá ser, caso tal inconstitucionalidade se confirme, uma enorme prejuízo por parte dos lojistas, que serão obrigados a liquidar as rendas referente a meses, que na sua maioria se encontravam encerrados.

Posteriormente, até ao dia 30 de junho de 2021, a remuneração mensal fixa ou mínima devida pelo lojista foi reduzida proporcionalmente à redução da faturação mensal (até ao limite de 50% do valor daquela), quando tenha uma quebra do volume de vendas mensal, face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019 (ou, na sua inexistência, ao volume médio de vendas dos últimos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República - de 18 de março - que declarou o estado de emergência).

Em boa verdade, os centros comerciais e os lojistas, deparando-se com prejuízos recíprocos, num espírito de repartição dos riscos, procuraram na sua maioria negociar a aplicação das medidas, visando em cada período, a curto prazo, assegurar um maior equilíbrio das prestações, tendo alcançado soluções mais justas e equitativas que as normas aplicáveis.

Verificando-se que após 30 de junho de 2021 terminou a aplicação das medidas de apoio aos lojistas de centros comerciais, constata-se que estes acordos alcançados no passado, serão em muito benéficos para uma nova renegociação entre as partes, considerando as limitações e restrições vigentes, bem como, em muitos casos, as enormes quebras de faturação existentes.

Nos casos em que as partes não lograram alcançar acordos mais favoráveis que as normas em vigor, ou que os mesmos já não estejam em vigor, deparando-se os lojistas com os riscos inerentes à inconstitucionalidade da aplicação da norma, com enormes quebras de faturação decorrentes das restrições da pandemia, e com a inexistência após 30 de junho de 2021 de quaisquer apoios por parte do governo, será agora imprescindível procurarem apoio de forma a ser possível cumprirem na integra o estipulado contratualmente, ou a negociar novas medidas e acordos, sob pena de, acentuando-se as quebras de faturação, ou mesmo uma recuperação demasiado lenta, venha a aumentar o número de encerramento de lojas, redução de postos de trabalho, litigâncias em Tribunal referentes à legalidade da resolução contratual, processos executivos para cobrança de rendas vencidas e não liquidadas, insolvências, o que será muito prejudicial quer para os lojistas, quer para os centros comerciais.