2018/07/05

Autorização? Mas a casa é minha!

Lora Soares Seita escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre os tipos de atos, que envolvem imóveis, e que necessitam do consentimento de ambos os cônjuges.

Muito se questiona sobre a necessidade da presença e/ou autorização do cônjuge para comprar ou vender uma casa. Assim sendo, é necessário saber que tipos de atos que envolvem imóveis é que necessitam do consentimento de ambos os cônjuges, sendo que a resposta tem a ver com o regime de bens do casamento e com a própria natureza dos bens. Há três regras gerais a ter em conta:

A primeira regra é que, seja qual for o regime de bens escolhido, os cônjuges não necessitam do consentimento um do outro para aceitar doações, heranças ou legados.

A segunda regra é que a alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo sobre a casa de morada da família carece sempre do consentimento de ambos os cônjuges, seja qual for o regime de bens escolhido.

Se a primeira ideia que lhe veio à cabeça quando leu esta última frase é que: – “Mas eu sou casado no regime da separação de bens…?” – Deixe-me dizer-lhe que sim: esta regra também se aplica quando o regime é o da separação de bens.

Trata-se de estabelecer um regime especial de proteção da casa de morada de família, ou de proteção de cada um dos cônjuges contra atos praticados pelo outro, no imóvel onde de forma permanente, estável e duradoura se encontra sediado o centro da vida familiar.

Igual proteção se verifica em casos de resolução, oposição à renovação ou denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário, a revogação do arrendamento por mútuo consentimento, a cessão da posição de arrendatário, o subarrendamento ou o empréstimo, total ou parcial, da casa de morada de família, a qual também depende do consentimento de ambos os cônjuges.

Quando um dos cônjuges recusar, sem razão, o seu consentimento ou por qualquer motivo estiver impossibilitado de o prestar, deve o outro cônjuge pedir ao tribunal o suprimento desse consentimento, pois que este é condição essencial da validade do ato. Sem ele, o ato poderá ser anulado.

A terceira regra é que, não se tratando da casa de morada de família, no regime da separação de bens, cada cônjuge pode alienar, onerar, arrendar ou constituir quaisquer direitos sobre os seus imóveis sem necessitar do consentimento do outro.

Por fim, não sendo casa de morada de família, nos regimes da comunhão geral ou de adquiridos, o assunto muda de figura, pois que carece do consentimento de ambos os cônjuges a alienação, oneração e arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo sobre imóveis próprios ou comuns.

Assim sendo, nestes regimes, qualquer que seja a natureza do imóvel, a sua alienação ou oneração implicam necessariamente o consentimento dos dois cônjuges.

Quanto às promessas, é válido o contrato de promessa de compra e venda celebrado apenas por um dos cônjuges.

Contudo, não obter o consentimento do outro (seja presencial ou através de documento escrito) aquando da celebração da escritura pública de compra e venda é considerado incumprimento do contrato, fazendo nascer na esfera jurídica do promitentecomprador o direito à resolução do contrato com a consequente devolução de sinal em dobro.

Ocorrendo, neste âmbito, uma venda de bem imóvel, sem que tenha sido prestado o consentimento de ambos os cônjuges, o cônjuge que não consentiu poderá requerer a anulação do contrato no prazo de seis meses a contar da data em que dele tomou conhecimento, mas nunca passados mais de três anos desde a sua celebração.

Adaptando o título deste artigo à realidade, é caso para dizer: “A casa é minha… mas …!”

Lora Soares Seita | Associada | lora.seita@pra.pt