2019/10/11

Condomínio: Alteração do uso da fração – Precisa do consentimento dos demais condóminos?

Mariana Azevedo, num artigo para o Vida Económica, aborda o tema da alteração do uso da fração e da necessidade do consentimento dos demais condóminos.

O fim a que uma fração autónoma se destina constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fração.

Ora, se um condómino pretender alterar o fim a que se destina a sua fração, para além da autorização de utilização conferida pela Câmara Municipal, precisa do consentimento dos demais condóminos.

Neste âmbito deve ser tido em consideração o título constitutivo da propriedade horizontal, documento de consulta indispensável para o efeito, que poderá ser consultado na conservatória do registo predial, do qual, em princípio, constará o fim de cada fração: habitação, comércio, serviço, indústria. Por exemplo, se uma fração está destinada a habitação, o seu proprietário não pode utilizá-la para abrir uma loja.

Mas nem tudo é tão simples conforme parece. Do título constitutivo pode não constar o fim a que se destina cada uma das frações. Por esta razão o legislador estabeleceu que:

  1. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim a que se destina cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, assim nos termos do artigo 1422.º n.º 4 do Código Civil;
  2. quando do título constitutivo consta que a fração se destina a um determinado fim, por exemplo habitação, e pretendemos alterar o seu uso para comércio, então carece de autorização de todos os condóminos – unanimidade. Assim, nos termos do artigo 1419.º n.º 1 do Código Civil.

A alteração do uso da fração implica a alteração do título constitutivo. Assim, a mesma deverá obedecer ao requisito de forma exigido para a sua criação, escritura pública, lavrada por notário, ou documento particular autenticado, por advogado.

Importa, ainda, referir que o uso que figura no título constitutivo da propriedade horizontal deverá estar em plena consonância com o projeto de construção aprovado pela Câmara Municipal. Caso contrário, torna-se parcialmente nulo, ou essa estipulação negocial torna-se nula. E neste sentido, estando omissa a indicação do uso no título constitutivo da propriedade horizontal, essa mesma circunstância irreleva para efeitos de se poder dar um uso diferente ao prédio ou à fracção. Isto é, na omissão dessa indicação no título constitutivo da propriedade horizontal terá sempre que valer o que ficou fixado no projeto de construção aprovado. (Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, de 06-12-2018, proferido no processo n.º 511/05.1BEBJA disponível em www.dgsi.pt/jtre).

Mariana Azevedo | Associada | mariana.azevedo@pra.pt