2018/07/30

Denúncia de contrato de arrendamento (de duração indeterminada) para obras

Márcia Moreira Silva, num artigo para o Vida Económica, esclarece como proceder.

Os contratos de arrendamento celebrados antes da Lei 6/2006 de 27.02 (NRAU), sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, de acordo com o regime transitório dos arts. 26º, n. 4 e 28º daquele diploma.

Nos contratos de duração indeterminada, o senhorio pode denunciar o contrato nos casos em que o imóvel necessite de ser demolido ou necessite de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado. Esta denúncia para obras está prevista nos arts. 1101º al. b) e 1103º do CC.

A denúncia do contrato de para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauração é objeto de legislação especial, em particular, o DL 157/2006 de 08.08 que regulamenta o regime jurídico de obras em prédios arrendados. Este diploma, em conjunto com o art.1103.º do CC, consagra os requisitos a que deve obedecer a denúncia para este efeito.

A denúncia para obras inicia-se com uma comunicação do senhorio ao arrendatário, com uma antecedência não inferior a 6 meses sobre a data da desocupação. Esta comunicação, à semelhança das demais elencadas no art. 9º n.1 do NRAU, deverá ser assinada pelo senhorio e remetida por carta registada com aviso de receção. Desta comunicação deverá constar de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento para a denúncia. Com a comunicação, deverá ser enviado ao arrendatário o seguinte:

-Comprovativo de início do procedimento de controlo prévio da operação a efetuar no locado;

-Termo de responsabilidade do técnico autor do projeto que ateste que a operação a realizar constitui uma obra de remodelação ou restauro profundos ou uma obra de demolição, e as razões pelas quais a obra obriga à desocupação do locado.

No caso de obras de alteração ou ampliação, será necessário a cópia dos elementos entregues com o requerimento de controlo prévio, (referidos na al. b) do n.5 do art. 4º do DL 157/2006), bem como do documento emitido pelo município que ateste a entrega destes elementos.

Por sua vez, nos casos de denúncia para demolição, impõe-se que esta seja necessária por força da degradação do prédio, que terá que ser atestada pelo município.

Posteriormente, o senhorio enviará, sob pena de ineficácia, uma 2.ª comunicação ao arrendatário, a confirmar a denúncia, com o seguinte:

- Alvará de licença de obras ou título de comunicação prévia;

- Comprovativo de deferimento do pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença.

Confirmada a denúncia, a desocupação terá lugar no prazo de 60 dias contados da receção da confirmação, salvo se não se encontrar decorrido o prazo de 6 meses referido, caso em que a desocupação terá lugar no fim do último prazo.

No que respeita à obrigação de pagamento de indemnização ao arrendatário, cumpre clarificar algumas diferenças. Na denúncia para demolição, a lei prevê que o senhorio não está obrigado ao pagamento de indemnização quando a ordem ou a necessidade de demolição não resulte da sua ação ou omissão culposa.

Caso não se verifique esta situação e no caso de denúncia para remodelação ou restauro, o senhorio é obrigado, mediante acordo e em alternativa, ao pagamento de uma indemnização correspondente a 2 anos de renda, não inferior a 2 vezes o montante de 1/15 do VPT ou a garantir o realojamento do arrendatário por 3 anos, no mínimo.

Em suma, este é o procedimento a que deve obedecer a denúncia do contrato para demolição ou obras de remodelação ou restauro. Todavia, alertámos para a entrada em vigor da Lei 30/2018 de 16.07 a qual veio instaurar um regime transitório que suspende a denúncia para obras em determinados casos.

Márcia Moreira Silva | Advogada Estagiária | marcia.silva@pra.pt