2018/10/29

Direito de preferência dos arrendatários na compra e venda de imóveis afetos a habitação

Chloe Samantha Robinson, num artigo para o Vida Económica, escreve sobre a alteração ao direito de preferência na compra e venda ou doação de um imóvel.

De acordo com a legislação, ainda em vigor, os inquilinos teriam direito de preferência na compra e venda ou doação em cumprimento do locado, desde que tivessem a qualidade de arrendatários há mais de três anos.

Neste caso, o senhorio deveria remeter carta registada com aviso de receção aos arrendatários comunicando as condições de celebração do negócio, sendo que os mesmos deveriam exercer o seu direito de preferência no prazo de oito dias a contar da receção da mesma.

Acontece porém que este direito, tal qual está consagrado no Código Civil, irá merecer alterações, tendo a primeira versão desta alteração, merecido o veto do Presidente da República em Agosto, uma vez que eliminava por completo um dos requisitos para o exercício do direito de preferência pelos inquilinos: a duração do contrato de arrendamento, ou seja, qualquer inquilino poderia invocar o direito de preferência, independentemente da quantidade de tempo em que tivesse a qualidade de arrendatário.

Aperfeiçoado o diploma, o mesmo foi promulgado, no passado dia 12 de Outubro pelo Presidente da República.

Assim nesta nova versão, plasmada no Decreto n.º 248/XIII, prevê-se que os inquilinos apenas poderão exercer o seu direito de preferência desde que o contrato de arrendamento tenha sido celebrado há mais de dois anos.

Mais ficou aprovado que a comunicação do direito de preferência aos arrendatários deverá ser expedida por meio de correio registado com aviso de receção e que o prazo de resposta por parte dos mesmos passa de 8 a 30 dias a contar da receção da missiva.

Por outro lado, prevê-se que “no caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma” a exercer nas condições previstas no referido Decreto-Lei, isto é, o direito de preferência será relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado, e o seu valor de venda será proporcional a essa quota-parte face ao valor total da transmissão.

Daqui decorre que quando o senhorio pretenda vender um prédio na sua totalidade, prédio esse que não esteja constituído em regime de propriedade horizontal, o arrendatário de um locado que faça parte integrante desse mesmo prédio apenas tem direito de preferência relativamente à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado, e não quanto ao prédio no seu todo.

Convém esclarecer que um prédio está constituído em propriedade horizontal quando esteja dividido em frações autónomas, estando as mesmas registadas junto da Conservatória do Registo Predial separadamente. Contrariamente, quando um prédio esteja em propriedade total, apesar de existirem andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, o mesmo estará registado junto da Conservatória do Registo Predial como um todo.

A acrescer a este facto, caso um senhorio pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, os arrendatários do mesmo podem, caso assim o pretendam, “exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade”.

Por último, importa salientar que estes direitos reforçados para o exercício do direito de preferência pelos arrendatários apenas se aplicam aos arrendamentos para fins habitacionais após a entrada em vigor do diploma, e não aos “locados em processo de compra e venda que não estejam concretizados”, conforme anteriormente previsto.

Chloe Samantha Robinson | Associada | chloe.robinson@pra.pt