2020/02/07

Direito (IR)Real de Habitação Duradoura

O dia 09 de janeiro de 2020 trouxe o primeiro Decreto-Lei desta década e concebeu o direito real de habitação duradoura (DRHD) que, em termos genéricos, trata-se de um direito que permite ao morador de uma habitação, que não é sua, aqui viver de forma permanente, mediante a prestação de uma caução inicial e do pagamento de uma mensalidade, ao proprietário.

Após décadas em que o mercado imobiliário via no arrendamento um parente de parco valor, sobrevalorizando a compra e venda para habitação própria, eis que germinou das cinzas de tal brasido imobiliário um renovado arrendamento nestes últimos anos. Chegados a 2020, nasce então um diploma que procura mitigar a rigidez oriunda da aquisição de habitação própria, bem como a instabilidade conhecida e associada ao arrendamento, numa tentativa de equilibrar o mercado imobiliário.

O DRHD pode ser constituído quanto a qualquer imóvel (isento de ónus ou encargos) por qualquer proprietário a favor de uma ou diversas pessoas singulares e é celebrado por escritura pública ou por documento particular com subscrição presencialmente reconhecida e está sujeito a registo predial. Constituído que seja o DRHD, o morador presta ao proprietário uma caução pecuniária (entre 10% a 20%) que a partir do início do 11.º ano de contrato (num total de 30) fica enfraquecida em 5% ao ano, em favor do proprietário. Para além de prestar caução, que se vai metamorfoseando em pagamentos a partir do 11.º ano, o morador terá ainda que pagar um valor mensal.

O proprietário deverá suportar os custos com obras e demais encargos de conservação extraordinária da habitação e claro, face à extinção do DRHD devolver a caução ao morador, salvaguardas as deduções a que haja lugar. O morador, deverá utilizar a habitação para sua residência permanente, salvo acordo das partes (com limitações), devendo ainda realizar e suportar custos com obras de conservação ordinária na habitação, suportando o IMI alusivo à habitação.

O imóvel, em regime de DRHD, pode a qualquer momento ser doado ou vendido a terceiros pelo proprietário, estando porém vedada a possibilidade de onerar o imóvel, para lá da hipoteca; funcionando esta, através da sua execução, como a única via de transmissão do DRHD durante a vigência de tal direito, que não se transmite por morte do seu titular, caducando portanto com tal decesso.

Só o seu titular pode hipotecar o DRHD e para garantia do crédito que lhe seja concedido para suportar, total ou parcialmente, o valor da caução, hipoteca que é transferida para a propriedade do imóvel, no caso deste vir a ser adquirido pelo morador. Se o proprietário fica, comprometido com o contrato, já o morador pode renunciar livremente ao DRHD, devendo ser-lhe devolvido o montante existente no saldo da caução.

Em resumo, esta figura surge como uma espécie de arrendamento vitalício, sem o ser; nem configura uma situação de habitação de propriedade própria. O seu cariz duradouro tem inerência com a querença do morador, já que a qualquer momento (e só este sem justificação) pode desistir do DRHD e é nessa medida que este direito, ainda que real do ponto de vista e aceção jurídica; é tendencialmente irreal no que concerne ao proprietário, que nos primeiros 10 anos somente detém a certeza e realidade da prestação mensal que em tudo à excepção do nome, configura uma renda; tem um conjunto de obrigações e uma mera convicção (e esperança) de que após tal década, em que figura no contrato como um fiel depositário da caução, se vai poder da mesma servir, numa perspectiva de rentabilidade autêntica (pois ocorrendo o término do DRHD nos primeiros 10 anos, a caução é devolvida na sua totalidade).

Não obstante, esta figura, para além de poder servir situações de franco e mútuo benefício, antecipa-se, todavia, como um novo formato de investida, do ponto de vista da rentabilidade, mormente para veículos de investimento no setor imobiliário.

Bruno Sousa Gavaia | Associada Sénior | bruno.gavaia@pra.pt