2021/11/15

Lei de Bases da Habitação | Regulamentação

Bruno Sousa Gavaia aborda, em artigo para o Vida Económica, a regulamentação da Lei de Bases da Habitação.

Volvidos que se encontram mais de dois anos, da publicação da Lei de Bases da Habitação, surge agora a regulamentação das normas ali introduzidas, no que concerne à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade, entre outros aspetos; dando assim cumprimento à obrigação de regulamentação de tais matérias, na senda do que fora o compromisso legislativo assumido.

É atribuída uma definição às denominadas situações de efetiva carência habitacional, considerando-se em tal cenário, as pessoas que não possuam ou que se encontrem em risco efetivo de perder uma habitação apta a satisfazer condignamente as necessidades habitacionais de uma só pessoa ou de um agregado habitacional determinado, tendo em consideração, designadamente, a composição deste, a tipologia da habitação e as condições de habitabilidade e de segurança da mesma; e não possuam qualquer alternativa habitacional; casos em que tais agregados, quando alvo de despejo, serão obrigatória e previamente encaminhados para soluções legais de acesso à habitação ou para prestação de apoios dessa índole; impedindo-se assim a promoção de despejo administrativo por parte do Estado, das regiões autónomas, bem como das autarquias locais.

Promove-se o uso efetivo da habitação, por consideração a tão relevante função social permitindo-se ao Município propor o arrendamento de imóvel que se encontre em condições de habitabilidade, ao seu proprietário, para posterior subarrendamento em razão das necessidades da população no território; ainda que tal arrendamento conheça limites no valor da renda.

Consigna-se uma graduação hierárquica, entre entidades públicas, quanto ao direito de preferência (a exercer no prazo de 10 dias) na alienação onerosa de imóveis habitacionais (inseridos em zona de pressão urbanística, delimitada com fundamento na falta ou desadequação da oferta, ou sitos em territórios identificados no Programa Nacional de Habitação) da seguinte forma: Municípios, Regiões Autónomas e Estado (sendo este representado pelo IHRU, I. P); não obstante prevalecer sobre tais entidades, o direito de preferência dos arrendatários, e das cooperativas de habitação e construção.

Possibilita-se ao IHRU, I.P a fiscalização do arrendamento habitacional, sempre que tal entidade tenha conhecimento por denúncia, por exemplo, de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nas condições de habitabilidade de fogos arrendados ou subarrendados; cabendo peticionar à câmara municipal da localidade onde se encontre o imóvel, a determinação do nível de conservação do respetivo locado.

Regulamenta-se, igualmente, a publicação de anúncios para arrendamento habitacional, impondo-se que a publicitação dos imóveis seja acompanhada de elementos obrigatórios que permitam ao candidato a inquilino ter um conhecimento prévio do prédio ou fração a arrendar, de forma a evitar a publicitação de imóveis que não tenham uso habitacional autorizado ou que não reúnam condições para esse efeito. Assim, as empresas de mediação imobiliária deverão indicar em qualquer anúncio publicado com vista à celebração de arrendamento habitacional, o número da licença ou autorização de utilização do imóvel, a sua tipologia, assim como a sua área útil; estando vedada a publicação de qualquer anúncio sem tais elementos; sob pena de contraordenação (controlada pelo IMPIC, I.P), punível com coimas que podem chegar aos € 44.890,00 no caso das pessoas coletivas e aos € 3.740,00 no caso das pessoas singulares.

Esta regulamentação é plasmada no nosso ordenamento jurídico, através do Decreto-Lei n.º 89/2021, em vigor desde o dia 04 de novembro de 2021.

Bruno Sousa Gavaia | Associado Sénior | bruno.gavaia@pra.pt