2020/06/03

O Arrendamento Pós Estado de Emergência: O que mudou com a Lei n.º 14/2020?

Luís Silvestre escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre as novidades do mercado do arrendamento, no pós Estado de Emergência.

É já sabido, ao momento em que escrevo esta pequena reflexão, que o estado de Emergência declarado pelo Presidente da República “abriu portas” a um sem número de novas medidas de contenção, implementadas na sociedade civil, “com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública” – cito diretamente o Decreto Presidencial n.º 14-A/2020.

No entanto, pouco se conhecem as opções legislativas que têm sido tomadas no pós-estado de Emergência: e, de entre todas estas (sucessivas e ininterruptas) alterações à Lei a que temos assistido, talvez das que mais importem debater sejam aquelas que reflitam as novidades trazidas ao mercado do Arrendamento.

Neste sentido, convém referir que a Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, em vigor desde o dia 10 de maio de 2020, vem estipular uma nova data de suspensão no que respeita ao regime do arrendamento urbano. Assim sendo, até ao dia 30 de setembro de 2020, fica suspenso/a:

  1. A produção de efeito das denúncias realizadas pelos senhorios, independentemente da finalidade do contrato de arrendamento – quer se trate de um contrato de arrendamento habitacional ou de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais;
  2. A produção de efeitos da revogação e da oposição à renovação deduzida pelo senhorio – uma vez mais, independentemente da finalidade do contrato de arrendamento em questão;
  3. O prazo de seis meses para a restituição do locado, quando e sempre que o seu término suceda durante tal período de suspensão, no caso de o contrato de arrendamento caducar por força das alíneas b) a g) do artigo 1051.º do Código Civil.

A suspensão a que agora me reporto, presente no artigo 2.º da nova Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, traduz a preocupação da Assembleia da República em garantir o alojamento, até 30 de setembro de 2020, daqueles arrendatários que em virtude, por exemplo, de uma carta de oposição à renovação ou de uma denúncia enviadas pelo senhorio, seriam obrigados a entregar a sua habitação ou o seu estabelecimento ao proprietário.

Não obstante a preocupação demonstrada pelo legislador em garantir uma certa segurança (habitacional e não habitacional) com a suspensão agora em curso, certo é que deixou de fora deste período de salvo-conduto as outras formas de exploração de imóveis.

Assim sendo, se algum conselho me for permitido, e se este período de suspensão não for prorrogado, creio que deverão os arrendatários, protegidos até 30 de setembro de 2020, começar desde já, a pensar em reorganizar o seu quotidiano fora do locado, uma vez que a partir de outubro de 2020 serão abordados, certamente pelos senhorios, para entregar os imóveis.

Quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais, tradicionalmente designados também por arrendamentos comerciais, bem como para as outras formas de exploração de imóveis, a nova Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, estipulou, no artigo 3.º, que “O encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo de disposição legal […] não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados” – o que significa que quer os senhorios, quer os arrendatários, não poderão “terminar” um contrato de arrendamento “comercial” ou alusivo a outras formas de exploração de imóvel com fundamento no encerramento do estabelecimento (desde que esse mesmo encerramento tenha sido legalmente imposto ou tenha sido fruto de uma medida administrativa, aprovada no âmbito da atual pandemia).

Em tudo o mais, continuar-se-ão a aplicar as tradicionais regras do regime civilista e as já conhecidas disposições do NRAU.

Luís Silvestre | Advogado Estagiário | luis.silvestre@pra.pt