2019/11/28

O novo regulamento municipal de Lisboa para o Alojamento Local (RMAL) entrou em vigor, oficialmente, a 8 de novembro. Mas afinal, o que muda?

Cristina C. Serrazina e Marcos Amado abordam as novas regras referentes ao Alojamento Local para o concelho de Lisboa, relativamente às áreas de contenção de novos registos de alojamento local na cidade.

No passado dia 8 de novembro de 2019 entraram em vigor novas regras referentes ao Alojamento Local para o concelho de Lisboa, e que resultam vertidas em Diário da República, através do Aviso n.º 17706-C/2019, relativo às áreas de contenção de novos registos de alojamento local na cidade de Lisboa, e do Aviso n.º 17706-D/2019, que torna pública a aprovação do Regulamento Municipal de Alojamento Local do Município de Lisboa.

Novas Zonas Turísticas Homogéneas, o que são e onde estão?
Ora, pelo Aviso 17706-C, é tornada pública a deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa que aprovou a existência de áreas de contenção de novos registos de alojamento local, abrangendo as zonas turísticas homogéneas a saber:

  • Baixa/Avenida da Liberdade/Almirante Reis (zona 1),
  • Bairro Alto/Madragoa (zona 2),
  • Castelo/Alfama/Mouraria (zona 3),
  • Graça (zona 4),
  • Colina de Santana (zona 5),
  • Avenidas Novas (zona 6),
  • Almirante Reis Zona Envolvente (zona 7),
  • Ajuda (zona 8),
  • Alcântara (zona 9),
  • Alvalade (zona 10),
  • Campo de Ourique (zona 11),
  • Lapa/Estrela (zona 12),
  • Penha de França (zona 13),
  • Parque das Nações (zona 14),
  • Restante Cidade (zona 15);

São assim criadas quatro zonas de Contenção Absoluta nas quais não será possível proceder ao registo de novas unidades de alojamento local, a não ser em situações excecionais.

De acordo com o RMAL, as zonas de contenção absoluta serão: Baixa/Avenida da Liberdade/Almirante Reis (zona 1), Bairro Alto/Madragoa (zona 2), Castelo/Alfama/Mouraria (zona 3) e Colina de Santana (zona 5), sendo que, nestas zonas, não será possível proceder ao registo de novos alojamentos de curta duração, uma vez que a concentração de AL é superior a 20%.

A título excecional, é permitida a inscrição de novo estabelecimento AL se este tiver por objeto edifício reabilitado, que se encontrava totalmente devoluto há mais de três anos, e cumulativamente seja considerado de especial interesse para a cidade, por dar origem a edifício em que o AL se encontrará integrado em projeto de âmbito sociocultural ou que integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis.

São ainda estabelecidas duas zonas de Contenção Relativa — Graça (zona 4) e Bairro das Colónias (zona 15), onde a concentração de AL é superior a 10%, mas inferior a 20%.

Nestas zonas admite-se a inscrição de novos estabelecimentos de AL, mas somente nos seguintes casos:

  • quando se refiram à totalidade de edifício em ruínas ou que esteja declarado totalmente devoluto há mais de três anos;
  • quando se refiram a fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha sido declarada devoluta há mais de três anos, quando o edifício se encontrasse num estado de conservação mau ou péssimo e tenha sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos dois últimos anos, que tenha permitido subir dois níveis de conservação; ou
  • quando se refiram à totalidade do edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que, nos dois últimos anos, tenha mudado a respetiva utilização de logística, indústria ou serviços para habitação.

Tanto nas zonas de contenção absoluta, como nas zonas de contenção relativa, e ainda que preencham as condições identificadas supra, não são suscetíveis de autorização novos registos de estabelecimentos de alojamento local sempre que estes respeitem a edifício, fração ou parte de edifício sobre os quais tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais, há menos de cinco anos, com exceção do próprio contrato de arrendamento que serviu de base ao registo, quando o novo pedido de registo tenha sido feito na qualidade de arrendatário.

Como obter uma autorização excecional, caso o AL se encontre em zona de contenção?
Quer nas áreas de contenção absoluta, quer nas áreas de contenção relativa, é possível requerer a autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local, conferida por um prazo de cinco anos, ou, tratando-se de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios devolutos, há mais três anos, por um prazo máximo de dez anos, a definir pela CML, em função do valor do investimento a realizar.

Acresce que, qualquer interessado pode requerer à CML informação prévia sobre a possibilidade de emissão de autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção, devendo a CML deliberar sobre o pedido de informação prévia no prazo de 30 dias, sendo que, se esta for favorável, a mesma é vinculativa para a CML pelo prazo de 2 anos a contar da data de notificação da mesma ao interessado, podendo haver lugar a prorrogação do referido prazo mediante requerimento do interessado, devidamente fundamentado, nomeadamente em caso de atraso significativo no procedimento de controlo prévio da operação urbanística imputável ao Município de Lisboa.

O pedido para a instalação excecional de novos estabelecimentos de alojamento em zonas de contenção deve ser apresentado junto da CML e dever ser acompanhado dos seguintes documentos:

  • Documentos de identificação do imóvel;
  • Plantas do estabelecimento;
  • Cópia da apólice do seguro de responsabilidade civil;
  • Notificação ou autorização do condomínio, conforme se trate de estabelecimento de Al ou de Hostel, respetivamente.

Para além destes documentos, será ainda necessário apresentar, conforme o caso:

  • Cópia da declaração do imóvel devoluto;
  • Cópia do pedido de alteração de utilização;
  • Declaração sob compromisso de honra da inexistência de contratos de arrendamento habitacionais nos últimos cinco anos;
  • Declaração sob compromisso de honra do cumprimento dos limites de nº de Al’s por proprietário.

É possível suspender a exploração de AL situado em zona de contenção?
O Regulamento prevê a possibilidade de suspensão da exploração de estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção, mediante autorização da CML, desde que o imóvel seja objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais enquanto durar a suspensão e pelo prazo de duração do contrato, até ao máximo de cinco anos.

Licença de Utilização, qual o fim?
Para efeitos de registo de estabelecimentos de alojamento local junto da CML, a autorização de utilização a apresentar deverá ter como fim a habitação.

Comissão de Acompanhamento de Alojamento Local
Outra das novidades introduzidas no Regulamento é a criação de uma Comissão de Acompanhamento do Alojamento Local, que tem por missão acompanhar a evolução da atividade do alojamento local na cidade de Lisboa, acompanhando e monitorizando a execução do Regulamento, elaborando um relatório anual, formulando propostas e recomendações e elaborando pareceres solicitados por órgãos municipais ou entidades externas.

De salientar, por último, que com a entrada em vigor do Regulamento, cessam os efeitos da Deliberação da AML n.º 462/AML/2018, de 6 de novembro e da Deliberação da AML n.º 189/AML2019, de 30 de abril, relativas à suspensão temporária da autorização de novos registos de estabelecimentos de alojamento local em determinadas áreas de Lisboa.

Cristina C. Serrazina | Associada Sénior | cristina.serrazina@pra.pt
Marcos Amado | Advogado Estagiário | marcos.amado@pra.pt