2021/12/16

O que mudou na lei que regula os direitos dos consumidores relativamente aos bens imóveis

Cristina C. Serrazina e Liliana Lourenço Ferreira esclarecem sobre o que mudou nas regras relativas às garantias dos bens, móveis e imóveis e a previsão de um regime inovador de proteção relativamente aos contratos de fornecimento de conteúdos e serviços digitais, até à data inexistente.

A partir de 1 de janeiro de 2022 entra em vigor o Decreto de Lei n.º 84/2021, de 18 de Outubro[1] que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais, transpondo as Diretivas (UE) 2019/771 e (UE) 2019/770.

Com intuito de intensificar e alargar o âmbito de proteção dos direitos do consumidor, a nova legislação estabelece diferentes regras relativas às garantias dos bens, móveis e imóveis e prevê um regime inovador de proteção relativamente aos contratos de fornecimento de conteúdos e serviços digitais, até à data inexistente.

No que concerne especificamente à compra e venda de bens imóveis, o mencionado diploma legal estabelece o regime aplicável em caso de falta de conformidade, mantendo-se, em geral, as soluções decorrentes da legislação atualmente em vigor sobre a matéria[2], nomeadamente a possibilidade de o consumidor exercer os direitos de reparação ou substituição, redução proporcional preço ou a resolução do contrato, salvo se tal se mostrar impossível ou constituir abuso de direito. Sendo possível ao consumidor optar por exercer qualquer um dos direitos mencionados sem que se verifique qualquer hierarquia entre estes, contrariamente ao que sucede com os bens móveis.

Nos casos em que o consumidor opte pela reparação ou substituição, a mesma deve ser realizada dentro de um prazo razoável e sem grave inconveniente para o consumidor, sob pena de profissional incorrer na prática de uma contraordenação económica grave, punível nos termos do Regime Jurídico das Contraordenações Económicas (RJCE). Competindo ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC, I.P.), fiscalizar e instruir os respetivos processos por contraordenação.

A nova legislação exige expressamente que o profissional entregue ao consumidor os bens imóveis que sejam conformes com o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de vida útil técnica e economicamente razoável. Presumindo-se a não conformidade com o contrato nos casos que:

  • a) Não sejam conformes com a descrição que deles é feita pelo profissional ou não possuam as qualidades do bem que o profissional tenha apresentado ao consumidor como amostra ou modelo
  • b) Não sejam adequados ao uso específico para o qual o consumidor os destine, desde que o profissional tenha sido informado de tal uso aquando da celebração do contrato e o tenha aceite;
  • c) Não sejam adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo;
  • d) Não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo profissional, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade.


Todavia, não se considera existir falta de conformidade nos casos em que o consumidor tivesse conhecimento da mesma aquando da celebração do contrato, não a pudesse razoavelmente ignorar ou se aquela decorrer dos materiais fornecidos pelo mesmo.

Com efeito, a nova legislação comporta mudanças significativas no que concerne ao prazo para a comunicação ao profissional das desconformidades que os mesmos apresentem, sendo eliminada a obrigação de comunicação das desconformidades no prazo de um ano após o seu conhecimento.

Contudo, mantém-se a obrigatoriedade de denúncia dos defeitos ao profissional para que o consumidor possa fazer valer os seus direitos, uma vez que os mesmos caducam decorridos 3 (três) anos a contar da data da comunicação. Outra importante alteração trazida com a nova legislação, prende-se com o alargamento do prazo de garantia. Pese embora se mantenha o prazo de 5 (cinco) anos durante os quais o profissional é responsável perante o consumidor por qualquer falta de conformidade do bem, caso a falta de conformidade seja relativa a elementos construtivos estruturais o prazo de garantia é alargado para 10 (dez) anos. Sendo certo que o Governo poderá aprovar, por portaria, uma lista exemplificativa dos elementos construtivos estruturais dos bens imóveis.

Em termos gerais o presente diploma aplica-se a contratos de compra e venda de prédios urbanos, novos ou usados, para fins habitacionais, desde que celebrados entre profissionais e consumidores[3], bem como aos bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou de outra prestação de serviços, bem como à locação de bens, com as necessárias adaptações.



Cristina C. Serrazina | Associada Sénior | cristina.serrazina@pra.pt
Liliana Lourenço Ferreira | Advogada Estagiária | liliana.ferreira@pra.pt


[1] O Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, na sua redação atual relativo à VENDA DE BENS DE CONSUMO E DAS GARANTIAS A ELA RELATIVAS é revogado pelo Decreto de Lei n.º 84/2021, de 18 de Outubro.

[2] Constantes do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, na sua redação atual

[3] Para efeitos do presente diploma legal é “Consumidor», uma pessoa singular que, no que respeita aos contratos abrangidos pelo presente decreto-lei, atue com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional (artigo 2.º alínea g) e o) «Profissional», uma pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, que atue, inclusivamente através de qualquer outra pessoa em seu nome ou por sua conta, para fins relacionados com a sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional, no que respeita aos contratos abrangidos pelo presente decreto-lei; (artigo 2.º alínea o)