2018/08/27

O usucapião e as partes comuns

Inês Tomé Pinheiro, num artigo para o Vida Económica, esclarece a questão.

Quando falamos em condomínio reportamo-nos a um edifício com unidades ou frações autónomas, distintas e isoladas entre si e que podem ter diferentes proprietários: os condóminos.

Cada condómino é, então, proprietário exclusivo da sua fração autónoma e comproprietário das partes comuns do edifício.

Tal como resulta da lei, são partes obrigatoriamente comuns de um prédio o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a sua estrutura; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento; as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; e ainda as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes.

Presumem-se ainda comuns os pátios e jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro, as garagens e, em geral, as coisas que não sejam de uso exclusivo de um dos condóminos.

As partes comuns imperativas e presuntivas, distintamente elencadas nos números 1 e 2 do artigo 1421.º do Código Civil, estão sujeitas a regimes também eles diferenciados.

Desde logo, se, por um lado, a presunção pode ser ilidida, por outro, as partes comuns como o solo, as colunas e pilares, o telhado, as escadas ou corredores nunca podem deixar de o ser. São, pois, imperativamente comuns, não podendo tal natureza ser modificada.

Por essa razão, existe quanto às segundas uma impossibilidade total de apropriação individual, não sendo sustentável uma aquisição por usucapião. Porém, no que respeita às partes presuntivamente comuns, já foi defendido pelos nossos tribunais que, em certos casos, a presunção podia ser ilidida e a aquisição da propriedade podia efetivar-se através de usucapião.

Para tal seria necessário que o condómino invocasse e comprovasse ter a posse exclusiva dessa determinada parte comum, durante um certo período de tempo – variável em função da natureza das características da posse, de boa ou má-fé, titulada ou não titulada – revelada numa intenção de agir como titular do direito e num comportamento idóneo à inversão do título da posse, isto é, à atuação com “animus possidendi”.

A aquisição de uma parte comum por usucapião ficaria ainda dependente da verificação dos requisitos previstos no artigo 1415.º do CC. Assim, essa parte comum sempre teria de se assumir como uma fração ou unidade distinta, independente e isolada, devendo ainda ter acesso próprio e direto à via pública ou a uma parte comum do edifício.

Apesar de em abstrato existir esta possibilidade, os circunstancialismos levam-nos a sustentar que dificilmente existirá uma parte comum passível de ser adquirida por usucapião, pois não podemos ignorar que não bastará a posse exclusiva e efetiva daquela parte comum, uma vez que esta tem sempre de “andar de mãos dadas” com o “animus possidendi”, ou seja, a intenção com que se exerce aquela posse.

Um condómino pode exercer a posse efetiva sobre uma parte comum, porém dificilmente ignora que a mesma é compropriedade dos demais, não tendo por isso como demonstrar que tem o tal “animus possidendi”.

Ainda, sem conceder em todos os obstáculos, dificuldades e questões que tal assunto nos suscita, sempre se dirá que a aquisição de uma parte comum por esta via não poderá ignorar todos os outros pressupostos de verificação e cumprimento obrigatório em qualquer caso.

Inês Tomé Pinheiro | Associada| ines.tome@pra.pt