2019/07/05

Programa de Arrendamento Acessível

Joana Tavares Pires e Sónia Martins Arêde escrevem sobre o Programa de Arrendamento Acessível, de adesão voluntária, que procura responder às necessidades habitacionais das famílias portuguesas, estipulando limites máximos nos preços de renda, tornando-os compatíveis com os rendimentos auferidos.

O Programa de Arrendamento Acessível (de ora em diante, “PAA”), foi criado para dar resposta às necessidades habitacionais das famílias portuguesas que, no mercado atual, não têm capacidade para obter uma habitação adequada às suas necessidades. Foram, por essa razão, estipulados limites máximos nos preços de renda, para que estes sejam compatíveis com os rendimentos auferidos pelas famílias portuguesas.

Este programa é de adesão voluntária, o que possibilita a qualquer pessoa, coletiva ou singular, colocar os seus alojamentos para arrendamento (desde que a habitação, ou parte da habitação, reúna condições mínimas de segurança, salubridade e conforto), ou arrendar tais alojamentos.

Do ponto de vista do candidato a Arrendatário, é exigido que o total do seu Rendimento Anual Bruto seja inferior a 35.000,00€, caso concorra sozinho, ou a 45.000,00€, caso a candidatura inclua duas pessoas. Por cada pessoa que se juntar ao conjunto acresce 5,000.00€ ao rendimento mínimo a ser considerado, sendo no conjunto dos agregados contabilizados todos os seus elementos, sejam eles menores ou dependentes.

Chamamos a atenção para o facto de no caso dos candidatos estudantes, apesar de ser possível candidatarem-se enquanto tal e, uma vez que estes, à partida, não possuem rendimentos próprios, o pagamento da renda terá de ser garantido por pessoa com rendimentos, ou seja, por fiador.

Este programa é benéfico para os Arrendatários que conseguem arrendar a custos adequados ao seu rendimento, assim como para os Senhorios, a quem o Governo reconheceu uma isenção no IRS ou IRC sobre as rendas dos contratos que sejam celebrados no âmbito do PAA.

Para que os Senhorios tenham acesso a este benefício fiscal, o contrato de arrendamento deverá ser registado no Portal das Finanças e enviado ao Instituto da Habitação e Reabilitação (IHRU), entidade gestora do PAA.

A isenção de tributação em sede de IRS e de IRC sobre os rendimentos prediais auferidos por via da celebração de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no PAA, celebrados no ano anterior, fica condicionada a uma comunicação prévia a realizar à AT, pelo IHRU, I.P., feita até ao final do mês de fevereiro de cada ano.

Nesta comunicação, feita pelo IHRU, deverão estar identificados quer os contratos celebrados, quer os contratos que entretanto cessaram por falta de verificação dos requisitos legalmente exigidos, e que estão enquadrados no PAA.

A cessação do enquadramento implica a perda total da aplicação do benefício fiscal concedido (desde a data em que se deu o início da aplicação do mesmo até à data em que ocorre a cessação), por falta de verificação dos requisitos de aplicação, o que obriga à regularização dos montantes de imposto em dívida, acrescida de juros compensatórios.

De acordo com a legislação em vigor, considera-se que o sujeito passivo incorre na violação dos requisitos de aplicação do PAA quando:

  • Presta informações falsas ou apresenta documentos falsos;
  • Manifesta falta de colaboração na realização das diligências instrutórias, ou seja, na resposta aos pedidos de informação solicitados;
  • Não cumpre com a exigência de prestação de caução, garantia ou fiança ou da entrega de qualquer depósito ou quantia, quando obrigado;
  • Incorre no incumprimento do dever de contratação dos seguros obrigatórios ou em fraude no respetivo acionamento; e
  • Incorre no incumprimento dos deveres decorrentes do contrato de arrendamento, gerador de resolução efetuadas nos termos da lei.

Caso seja feita a opção pelo englobamento (ao nível do IRS) dos rendimentos prediais auferidos, os rendimentos isentos de tributação ao abrigo do PAA, serão obrigatoriamente englobados mas apenas para efeitos de determinação do escalão contributivo em que o sujeito passivo se irá inserir, isto é, para fixar a taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Mais, as rendas praticadas têm de ser inferiores a 20% do valor de referência do Preço de Renda (VRPR), sendo este valor calculado com base em vários fatores, como a área do alojamento, a mediana de preços divulgada pelo INE, a tipologia e outras características específicas do alojamento (por exemplo, o grau de eficiência energética, a existência de estacionamento, a existência de elevadores, etc.).

Para os arrendatários o valor da renda não pode representar uma taxa de esforço inferior a 15% nem superior a 35%.

Importante de referir que existe uma tabela com o limite geral de renda por tipologia e por concelho onde se encontram estipulados os limites que nunca podem ser ultrapassados, assim como o simulador de renda, disponível no Portal da Habitação (www.portaldahabitacao.pt).

Os contratos de arrendamento devem ser celebrados pelo prazo mínimo de 5 anos, no caso de residência permanente, ou de 9 meses, no caso de alojamentos destinados a residência de estudantes do ensino superior, e dos mesmos devem constar elementos como: identificação do alojamento e respetivo número de inscrição, identificação dos membros do agregado habitacional e respetivo número de registo da candidatura, modalidade do alojamento, finalidade do arrendamento, preço de renda mensal ou quantia mensal assumida para pagamento da renda por parte de cada estudante ou formando dependente com a indicação do respetivo fiador neste último caso.

Para que exista uma maior segurança e estabilidade nos contratos de arrendamento, o Governo aprovou também o Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22 de maio, que estabelece o regime dos seguros obrigatórios, criando os chamados “seguros de arrendamento acessível”, que são sujeitos a aprovação pela Autoridade de Seguros e Fundos de Pensões e serão indicados na Plataforma eletrónica do Programa de Arrendamento Acessível.

Estes seguros devem cobrir indemnização por falta de pagamento de renda (a ser contratado pelo senhorio), indemnização por quebra involuntária de rendimentos e indemnização por danos no imóvel, sendo que estes seguros terão preços e condições mais favoráveis do que as atualmente disponíveis no mercado e permitem dispensar a exigência de fiador ou de depósito de cauções.

Estes seguros garantem:

  • O pagamento da renda em casos de quebra involuntária dos rendimentos dos inquilinos;
  • O pagamento da renda nos casos em que seja necessário instaurar um procedimento de despejo por falta de pagamento de renda;
  • O pagamento de uma indemnização por estragos no imóvel que se verifiquem no final do contrato.

Caso não existam ofertas de seguros para a garantia de "indemnização por falta de pagamento da renda", o senhorio deve dar conta desse facto podendo exigir a apresentação de fiador.

Na ausência de oferta de seguros para as restantes garantias, não será necessário apresentar qualquer justificação.

Tanto a inscrição a ser feita pelos senhorios, como pelos arrendatários, deve ser feita no já mencionado Portal da Habitação, sendo no caso dos proprietários emitido certificado de inscrição do alojamento, e ficha do alojamento e certificado de registo da candidatura no caso dos candidatos.

Posto isto, as partes celebram o contrato, que está sujeito às regras gerais do contrato de arrendamento, devendo ao contrato ser juntos ficha do alojamento assinado por ambas as partes, certificado de inscrição do alojamento e certificado do registo da candidatura.

Depois cabe ao proprietário registar o contrato, no Portal das Finanças, e às partes celebrar os contratos de seguro obrigatórios.

Por fim, basta submeter na plataforma o contrato de arrendamento com os seus anexos, e os de registo junto do portal das finanças e de contratação dos seguros obrigatórios.

No que diz respeito à denúncia do contrato, aplicam-se as regras dispostas no Código Civil quanto aos contratos de arrendamento habitacionais de prazo certo, sendo que, quando o contrato de arrendamento terminar, as partes devem comunicar na Plataforma a cessação desse contrato.


Joana Tavares Pires | Advogada Estagiária | joana.tavares@pra.pt
Sónia Martins Arêde | Associada Sénior | sonia.arede@pra.pt