2019/04/29

Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados: as novas regras!

Cristina C. Serrazina escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre as alterações significativas ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA).

Conforme já comentado em artigo anterior, entraram em vigor, no passado dia 13 de fevereiro de 2019, a (i) Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro, que veio proceder à quinta alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e (ii) a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que veio proceder à revisão do regime legal aplicável ao arrendamento urbano, com significativas alterações ao Código Civil, ao NRAU e ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA).

São várias as alterações introduzidas pelas referidas leis, pelo que, no artigo de hoje nos vamos debruçar apenas sobre as alterações ao RJOPA.

O RJOPA, passa desde logo a contemplar a possibilidade de suspensão do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo, o que antes apenas era possível no âmbito do regime especial transitório, aplicável aos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do RAU, quando o arrendatário tivesse idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

Agora, sempre que as obras de remodelação ou restauro profundos originem a existência de local com características equivalentes às do locado, ocorrerá a suspensão do contrato de arrendamento. Apenas nos casos em que as obras não deem origem a um local com características equivalentes às do locado o senhorio pode, justificadamente, denunciar o contrato de arrendamento.

Em caso de suspensão, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante o período de obras, sendo que, na comunicação do senhorio a efetivar a suspensão da execução do contrato de arrendamento deve constar (i) a intenção de proceder à realização de obras que obrigam à desocupação do locado, (ii) o local e as condições do realojamento temporário, e (iii) a data e duração previsível das obras.

De referir ainda que nas situações de realojamento temporário do arrendatário, pelo período de decurso das obras, o mesmo deve ser feito no mesmo concelho, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado, e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário (o valor da renda e os encargos inerentes ao contrato mantêm-se inalterados).

Uma vez concluídas as obras de remodelação ou restauro profundos, o arrendatário deverá reocupar o locado no prazo de três meses, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento (excecionando-se os casos de justo impedimento).

Nas situações de suspensão, assiste ao arrendatário, o direito, de no prazo de 30 dias a contar da comunicação do senhorio, optar, em alternativa, por denunciar o contrato de arrendamento.

Pelo que, podemos desde já concluir que o regime regra passa a ser o da suspensão do contrato de arrendamento, passando a denúncia por iniciativa do senhorio ocorrer apenas nas situações abaixo referidas.

Assim, o senhorio apenas poderá denunciar o contrato em caso de demolição ou de obras de remodelação ou restauro profundos se após a realização das obras não resulte local com caraterísticas equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do contrato de arrendamento, passando este regime (da denúncia) a ser subsidiário.

Efetuada a denúncia do arrendamento, na hipótese em que é admitida, caso senhorio e arrendatário não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da comunicação da denúncia pelo senhorio, este fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.

Nos casos de denúncia referidos no paragrafo anterior é devido pelo senhorio uma indemnização no valor mínimo equivalente a dois anos de renda, mas não inferior ao dobro do valor equivalente a 1/15 do valor patrimonial tributário do locado.

Por último e quanto à denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, para arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos de idade ou com grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o realojamento temporário dá lugar à celebração de novo contrato de arrendamento de duração indeterminada (não se prevendo a possibilidade de denúncia por parte do senhorio).

Outras das alterações introduzidas prende-se com a qualificação das obras de remodelação ou restauro profundos, sendo que, para que assim sejam qualificadas o seu custo, incluindo IVA, tem de corresponder a, pelo menos, 25% do valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção, de acordo com o valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por concelho, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística, sendo que anteriormente fazia-se alusão ao critério de 25% do valor patrimonial tributário do locado.

Cristina C. Serrazina | Associada Sénior | cristina.serrazina@pra.pt