2020/08/21

Segunda alteração ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida em contratos de arrendamento (...)

Patrícia Carneiro escreve sobre a segunda alteração ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida em contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional.

Foi ontem publicada a Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto, procedendo à segunda alteração da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que já havia sofrido uma primeira modificação pela Lei n.º 17/2020, de 29 de maio.

O diploma ora em apreço, que entra hoje em vigor, mantém inteiramente inalteradas todas as disposições referentes aos contratos de arrendamento para fins habitacionais, produzindo apenas efeitos no que diz respeito aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais e outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais – como é o caso dos contratos de utilização de espaço em centro comercial.

Contratos de arrendamento para fins não habitacionais
No que diz respeito ao âmbito de aplicação, a presente lei aplica-se:

  • Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas:
    • Durante o Estado de Emergência, pelo disposto no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março;
    • Nos meses em que seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade, ao abrigo de disposição legal ou administrativa no âmbito do COVID-19 – sejam aqueles que já estiveram encerrados ou com atividade suspensa e que entretanto foram autorizados a reabrir, ou aqueles que estejam atualmente encerrados ou com a atividade suspensa;
    • No futuro, isto é, que venham ainda a ser encerrados ou a ter a respetiva atividade suspensa, por disposição legal ou medida administrativa no âmbito da pandemia;
  • Estabelecimentos de restauração e similares que se encontrem igualmente encerrados, ainda que se mantenham em atividade para efeitos de consumo fora do mesmo ou entrega ao domicílio.

Os arrendatários que se encaixem na esfera de aplicação supra explanada, poderão diferir o pagamento das rendas vencidas:

  • No mês em que vigore o estado de emergência e primeiro mês subsequente – que já resultava da Lei 4-C/2020;
  • Nos meses em que seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade ao abrigo de disposição legal ou administrativa no âmbito do COVID-19;
  • Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição de encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.

De ressalvar que esta faculdade de diferimento tem data limite, ou seja, não poderá, em qualquer dos casos, aplicar-se a rendas que se vençam após o dia 31 de dezembro de 2020.

O período de regularização do valor das rendas em dívida vê o seu início prolongado para o dia 1 de janeiro de 2021 até 31 de dezembro de 2022, devendo o pagamento ser efetuado em 24 prestações mensais e sucessivas, de valor correspondente ao resultante da divisão do montante total em dívida por 24, que serão liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de a renda não ser mensal.

Mais se acrescenta que a alteração ora introduzida, confere aos senhorios a possibilidade de solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, caso os arrendatários deixem de pagar as rendas ao abrigo do presente diploma, de forma a suportar a diferença entre valor da renda mensal devida e valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à faturação mensal do senhorio, com um taxa de esforço máxima de 35%, cuja demonstração será efetuada por portaria ainda a aprovar.

Para além das alterações expostas, foram ainda aditados três novos artigos à Lei 4-C/2020, que se prendem com o dever de comunicação e proposta de acordo entre as partes (artigo 8.º-A), execução de garantias bancárias (artigo 12.º-A) e existência de regimes mais favoráveis (artigo 13.º-A).

  • O dever de comunicação

Através desta alteração, assiste agora ao arrendatário o dever de comunicar ao senhorio a sua intenção de beneficiar do regime de deferimento, tendo de o fazer através de carta registada, com aviso de receção, para a morada constante do contrato de arrendamento, e até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime.

O prazo referido no parágrafo anterior é de 20 dias a contar da entrada em vigor da presente lei, para as rendas que se vençam durante o mês de julho de 2020.

Particular atenção para o facto de que estas comunicações deverem conter, sob pena de serem consideradas ineficazes:

  • O prazo de resposta de 10 dias, considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo;
  • O conteúdo que pode apresentar a resposta;
  • As consequências da falta de resposta.

Em alternativa à comunicação acima referida, o arrendatário poderá apresentar ao senhorio uma proposta de acordo de pagamento de rendas vencidas e vincendas, que seja diferente do regime de deferimento, que deverá obedecer aos mesmos formalismos que o dever de comunicação, sendo que, neste caso, em caso de falta de resposta ou resposta transmitida depois do prazo conferido presume-se que o senhorio aceita a proposta apresentada pelo arrendatário.

Perante esta última alternativa, e dentro do prazo de 10 dias conferidos para resposta, o senhorio poderá formular uma contraproposta ao arrendatário.

O arrendatário deve responder no mesmo prazo de 10 dias, sendo que a recusa da contraproposta ou a ausência de resposta no prazo conferido, importa a aplicação do regime previsto para o deferimento de rendas.

  • Execução de garantias bancárias

No que diz respeito às garantias bancárias prestadas no âmbito de contratos de arrendamento não habitacionais é expressamente acautelado que o senhorio não as pode executar pelo incumprimento no pagamento das rendas.

  • Regime mais favoráveis

Finalmente, cabe ainda referir que a alteração ora em apreço não prejudica quaisquer acordos mais favoráveis para o arrendatário, que já tenham sido celebrados ou que se venham a celebrar, como é o caso do perdão de dívida ou outras modalidades de deferimento no pagamento de rendas, sempre que seja mais benéfico para o arrendatário.

Acrescenta-se ainda que, caso exista acordo previamente celebrado entre as partes que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito, mediante comunicação enviada pelo arrendatário ao senhorio, a dar conhecimento que quer beneficiar pelo regime previsto pela Lei n.º 17/2020, no prazo de 30 dias após a entrada em vigor da mesma, para a morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

A presente alteração veio ainda aclarar que, nos arrendamentos para fins não habitacionais, são consideradas nulas todas as cláusulas de renúncia a direitos atribuídos pela lei ora em apreço, recurso a meios judiciais, aceitação de aumentos de renda e alterações ao período contratual.

Contratos de utilização de espaço em centro comercial
Os contratos de utilização de espaço em centro comercial que se mostrem abrangidos pelo disposto no n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, na redação conferida pela Lei n.º 27-A de 24 de julho, encontram-se expressamente excluídos do âmbito de aplicação do regime de deferimento supra referido.

Ou seja, de acordo com o referido diploma legal, nos contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas até 31 de dezembro de 2020, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda.

O arrendatário será igualmente responsável pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.

Patrícia Carneiro | Associada | patricia.carneiro@pra.pt