2020/08/07

Ser condómino enquanto comproprietário de uma fração

Bruno Sousa Gavaia escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre os direitos e deveres dos comproprietários.

Existe propriedade em comum (compropriedade) quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa. A atribuição da quota, que caberá a cada um dos comproprietários na coisa comum, poderá fixar-se no momento da sua aquisição, através de elementos constantes no próprio título da aquisição, caso contrário, presumir-se-á em igualdade. Os direitos dos comproprietários são qualitativamente iguais, ainda que quantitativamente diversos, resultando assim que todos terão o mesmo direito de administração que impende sobre o bem; direito esse que não pode, nem deve, sofrer restrições.


Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular, e, separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas. Como são então exercidos tais direitos, quando em compropriedade, em sede de Assembleia de Condóminos? Caberá respeitar-se o que resultar do assentimento unânime dos interessados ou pela simples maioria dos consortes, nos termos em que esta tomará decisão sobre a administração da coisa. Contudo, verifica-se a existência de normas incertas em alguns regulamentos de condomínio, que visam estabelecer o modo de representação e participação de cada condómino na assembleia de condomínio, determinando uma limitação de representação de cada fração quando detida em compropriedade.

No que respeita à outorga do direito de participação e sua delimitação sem regra e justificação, não poderá dotar-se o regulamento do condomínio de tal aptidão, já que poderá confrontar os limites impostos por lei concernentes ao exercício do direito de propriedade que cada consorte detém. Qualquer norma do regulamento de condomínio que determine e restrinja o modo de representação de cada fração, quando detida em regime de compropriedade, estará ditada à nulidade, sempre que o direito de participação, intervenção e voto dos comproprietários dessa fração, na assembleia de condomínio, se veja coartado.

Existirão situações em que possa admitir-se a possibilidade de regulação dessa representação através do regulamento do condomínio, sob a condição de respeitar os direitos de cada consorte, fundamentais princípios da proporcionalidade e boa fé. Um condómino acolhe, em si, o direito a estar presente na assembleia de condomínio no qual se insira a fração de sua propriedade. O condómino tem o direito de participar no ato, sem prejuízo de, por sua aquiescência, abdicar da concretização de tal prerrogativa. A representação na Assembleia de Condóminos poderá, assim, ocorrer pelo comproprietário da fração que entre todos for escolhido, no âmbito do disposto nos artigos 1407.° e 985.° do C.C.

Este último normativo consigna expressamente que (salvo acordo em contrário) todos os comproprietários terão idêntico poder administrativo, pelo que todos terão igual direito de serem convocados para a reunião da assembleia de condomínio, implicando assim uma convocação para cada um dos consortes. Estará, portanto, na liberdade dos comproprietários vir a definir um representante dos comproprietários junto da administração do condomínio, situação em que somente esse passará a ser objeto de convocatória para as assembleias. Conclui-se que o sentido de voto da maioria dos comproprietários de uma fração, numa assembleia de condomínio, irá determinar o sentido de voto dessa mesma fração, não sendo de permitir ou admitir uma qualquer individualização de voto de cada um dos comproprietários.

Em situações de premência, poderá qualquer dos comproprietários, ainda que sem o assentimento dos demais, praticar os atos que se revelam necessários, mas os atos realizados contra a oposição da maioria legal serão passíveis de anulação e fazem incorrer o seu autor em responsabilidade pelo prejuízo a que venha dar causa. Perante a impossibilidade de obter a formação de maioria legal, é possibilitado a cada consorte o recurso ao tribunal, o qual deverá decidir, sustentado em juízos de equidade. Em corolário, pertencendo a coisa em compropriedade, não havendo acordo entre os titulares quanto à sua representatividade, sendo necessária a atuação conjunta desses comproprietários, será a mesma definida de acordo com a maioria formada nos termos da lei ou, se aquela se revelar de impossível obtenção, determinada pelo tribunal.

Bruno Sousa Gavaia | Associado | bruno.gavaia@pra.pt