2019/07/26

Tudo o que precisa de saber se vai vender um imóvel arrendado

Patrícia Carneiro escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre o direito de preferência do arrendatário.

Com o mercado imobiliário em franca ascensão, várias são as questões que têm surgido neste domínio, merecedoras de especial atenção.

Se é proprietário de um imóvel que se encontra atualmente arrendado e é sua pretensão vendê-lo a um terceiro, saiba que, nos termos do regime jurídico de arrendamento urbano, com as mais recentes alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12/02, é permitida a venda de imóveis que se encontrem arrendados, mediante a observância de algumas regras, nomeadamente, o direito de preferência do arrendatário.

O direito de preferência, que se encontra devidamente escalpelizado no art. 1091.º do Código Civil, é o que permite aos arrendatários dizer se querem ou não comprar o imóvel que estão a arrendar, quando o senhorio o pretenda vender.

Nos termos do citado artigo, o direito de preferência é reconhecido ao arrendatário nas seguintes situações: na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos; na celebração de um novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado e ainda quando não for exigível a restituição do prédio.

Destarte, o proprietário deverá comunicar ao arrendatário, através de carta registada com aviso de receção – art. 1091.º, n.º 4 do CC –, as condições de venda, designadamente, prazo para a sua concretização, preço, forma de pagamento, e identificação do potencial comprador.

Recebida a comunicação, o arrendatário dispõe de 30 dias para, querendo, exercer o seu direito de preferência, ou seja, informar que pretende adquirir o imóvel nas condições que lhe foram informadas.

Não exercendo o arrendatário o direito de preferência, o imóvel transmite-se com o contrato de arrendamento, que se mantém absolutamente igual, passando o adquirente a assumir o papel de senhorio no âmbito daquela relação contratual e, por isso, assumindo os direitos e obrigações inerentes a esta nova qualidade, conforme estabelece o 1057.º do CC.

Note-se que esta alteração não requer o acordo ou autorização prévia do arrendatário, porém, deverá ser-lhe comunicada, até mesmo para efeitos do modo de pagamento das rendas que vierem a ser pagas.

Na eventualidade de o proprietário não respeitar as suas obrigações referentes ao direito de preferência do arrendatário, este poderá intentar uma ação de preferência junto do Tribunal competente, nos termos do artigo 1410.º e seguintes do CC, para ver reconhecido o seu direito.

Especial atenção para o caso dos prédios em propriedade total cujo regime é diferente dos prédios em propriedade horizontal. Um prédio está constituído em propriedade horizontal quando dividido em várias frações autónomas, devidamente registadas junto da Conservatória do Registo Predial. Por outra banda, um prédio encontra-se em propriedade total, quando apesar de ter vários andares e divisões, está registado como um todo.

Estando o prédio em propriedade total, e apenas nos casos de arrendamento para fins habitacionais, é conferido ao arrendatário o direito de preferência sobre a quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado e pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão, podendo, os arrendatários, caso assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na respetiva proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

Patrícia Carneiro | Associada | patricia.carneiro@pra.pt