2018/06/18

Vale a pena pensar nisto...

Ana Rita Rodrigues escreve, num artigo para o Vida Económica, sobre a existência de mora por parte do arrendatário, como uma das causas possíveis para a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio.

Uma das causas possíveis para a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio é, precisamente, a existência de mora por parte do arrendatário, superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, isto com referência a cada contrato (artigo 1083.º, n.º 4, do Código Civil).

Este fundamento de resolução exclui expressamente a aplicação do disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 1084.º C. Civil, ou seja, a possibilidade de a resolução do contrato ficar sem efeito se o inquilino puser termo à mora num período subsequente.

Porém, importa questionar, nestes casos, então o que acontece à aplicabilidade do artigo 1041º C. Civil? O artigo em causa estatui que, se o locatário se constituir em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. De facto, perante o que dispõem os n.os 3 e 4 do artigo 1041.º e até o 1042º do Código Civil, torna-se difícil entender o respetivo alcance porquanto segundo estes, quando o arrendatário se constitui em mora relevante, o senhorio tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, mas se as receber tal não o priva do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida.

Ora, pelo n.º 4 do artigo 1083.º, o legislador veio impedir o arrendatário de purgar a mora nos casos de reiteração do atraso no pagamento da renda, afastando a aplicação do artigo 1084.º, n.º 3, do CC.

A interpretação que já foi feita por alguns dos nossos tribunais a este propósito, foi a de considerar mais adequada a interpretação de que, o referido fundamento de resolução se aplica aos casos em que o arrendatário pagou a renda mais de oito dias depois da data contratualmente fixada e a renda foi recebida em singelo pelo senhorio, porquanto a receção de novas rendas não priva o locador do direito à resolução do contrato de arrendamento (art. 1041.º, n.º 4).

Assim sendo, nesta situação, caso o arrendatário ainda se encontre em mora aquando da resolução pelo senhorio (daí a expressão “no caso de o arrendatário se constituir em mora”, e não “no caso de o arrendatário se ter constituído em mora”), deve entender-se que o legislador considera que tal constitui um comportamento que compromete de tal forma irremediavelmente o sinalagma contratual que torna, sem mais, inexigível a manutenção do contrato, não lhe sendo consequentemente possível purgar agora a mora que não fez oportunamente cessar nos termos em que os artigos 1041.º e 1042.º, cessando o incumprimento.

Porém, na eventualidade de o arrendatário se ter constituído em mora relevante e haja oportunamente purgado com o pagamento da indemnização de 50%, por via do artigo 1041.º, n.º 1, deve aqui entender-se, que aquele cessou efetivamente a mora em face da previsão do artigo 1042.º.

Valerá a pena pensar nisto, pois se por um lado este entendimento colhe por se considerar que defende uma resolução nestes casos (em que o arrendatário cessou a mora), atenta contra a boa-fé, e poderá até constituir um abuso de direito, por outro, existem outras tantas interpretações possíveis, que igualmente merecem acolhimento dos nossos tribunais, e que não poderão ser ignoradas sob pena de esvaziarmos de conteúdo a previsão normativa!

Ana Rita Rodrigues | Associada Sénior | rita.rodrigues@pra.pt