2015/10/23

Qual é o prazo de prescrição das dívidas de condomínio?

A prescrição consiste, na faculdade de o beneficiário recusar o cumprimento da prestação ou de se opor ao exercício de um direito decorrido certo prazo (art.º 304.º, n.º 1, do CC), encontrando-se previsto o prazo ordinário de 20 anos (art.º 309.º do CC), e outros mais curtos, diga-se, excepcionais, de 5 anos (art.º 310.º do CC), de 6 meses (art.º 316.º do CC) ou de 2 anos (art.º 317.º do CC).

A maioria da doutrina e jurisprudência assume o entendimento de que, em relação às quotas de condomínio, ou seja, às comparticipações das despesas comuns, sendo prestações periodicamente renováveis e não prestações instantâneas fraccionadas, estas integram, assim, a situação prevista na já referida alínea g) do art.º 310.º, do CC, estando, pois, sujeitas ao prazo de prescrição de 5 anos. São prestações que se renovam, pois, anualmente, enquanto durar o condomínio – artigos 1424.º e 1431.º e por essa razão gozam do prazo especial de 5 anos, iniciando-se este prazo a partir da data em que a prestação pode ser exigida — n.º 1 do artigo 306.º C. Civil.

Porém, não será precipitado afirmar, sem mais, que todas as despesas cobradas ao condómino, e que tenham sido efectuadas por conta das partes comuns se encontram sujeitas a um prazo de prescrição de 5 anos?

Entendemos que a resposta a tal questão merece algum reparo, pois é essencial apreciar previamente se o crédito pretendido acionar pelo Condomínio se reporta ou não a uma dita obrigação periódica - ex: quotizações devidas mensalmente, apuradas por via do orçamento aprovado previamente em Assembleia – ou se por outro lado, reportando-se a dívida por conta de obras de conservação efectuado no edifício, ainda assim será legítima, a invocação de um qualquer prazo de prescrição especial.

Cumprirá pois distinguir, que tipo de prestação pretende a Administração de condomínio cobrar, pois as prestações debitórias, quanto à sua forma de realização temporal, podem-se classificar em “instantâneas” e “duradouras”, sendo as periódicas (artigo 310º, al. g) do C. Civil, uma modalidade das prestações duradouras. Ora, são duradouras, as prestações se protelam no tempo, podendo as mesmas ser ainda “prestações de execução continuada”, as quais se caracterizam por o sue cumprimento se prolongar ininterruptamente no tempo, ou “prestações reiteradas, periódicas ou de trato sucessivo”, em que o seu cumprimento depende de actos que se verificam com determinados intervalos.

Considerada a distinção, devemos ter presente que despesas custeadas por conta de obras de conservação e manutenção do edifício, por se terem afigurado necessárias de acordo com uma multiplicidade de fatores, e que vieram a ser fixadas em deliberação tomada em Assembleia, assumem um carácter pontual e nessa óptica, não é possível concluir sem mais que, estes montantes exigidos pelo Condomínio, constituam prestações periódicas, como sucede com as designadas quotizações ordinárias.

Não se poderá generalizar a aplicabilidade do regime especial da prescrição de 5 anos prevista no artigo 310º, al g) do C. Civil a toda e qualquer dívida de condomínio, sem antes distinguir se estamos perante o pagamento de serviços de interesse comum ou se, nos estamos a reportar a despesas suportadas e dispendidas por se terem afigurado necessárias a realização de obras de conservação das partes comuns (criando-se muitas vezes, quotizações extraordinárias para o efeito).

Despesas que constem do orçamento anual e que se renovam anualmente, configuram uma realidade totalmente distinta da cobrança de despesas suportadas por conta de obras de conservação efectuadas no edifício, em que é totalmente defensável a inaplicabilidade do regime especial da prescrição, precisamente por tais dívidas se apresentarem não como prestações periódicas renováveis, mas antes sim se assumirem por excepcionais e pontuais, determinadas em função de circunstâncias concretas, e por isso aplicável o instituto da prescrição ordinária (Ac. R.P. de 14/09/2015, disponível in www.dgsi.pt).